Оказанные услуги: Раздел имущества в семейном праве
Когда у одной семьи несколько объектов недвижимости, а собственниками являются родители и дети, простое на первый взгляд перераспределение долей может затронуть сразу несколько правовых вопросов.
Нужно учитывать основание приобретения недвижимости, возраст собственников, налоговые последствия, срок владения каждой долей и даже то, что произойдёт с полученным имуществом в случае развода.
Именно с такой ситуацией к нам обратился клиент.
В собственности семьи находились два жилых дома.
Первый дом был получен в порядке приватизации. Право собственности было распределено между отцом и двумя сыновьями: каждому принадлежало по 1/3 доли.
Второй дом семья приобрела в 2008 году с использованием средств материнского капитала. Собственниками стали мать, отец и двое сыновей — каждому принадлежало по 1/4 доли.
На момент обращения старшему сыну было 23 года, младшему — 15 лет.
Перед семьёй стояла задача перераспределить недвижимость таким образом, чтобы старший сын передал свою 1/3 доли в первом доме и взамен получил дополнительную 1/4 доли во втором.
Но оформить такую договорённость нужно было с учётом налоговых последствий и дальнейшего правового режима имущества.
Когда недвижимость передаётся между членами семьи, значение имеет не только то, кто в результате станет собственником, но и юридическое основание перехода права.
В данном случае для перераспределения долей использовались договоры дарения между близкими родственниками.
После совершения сделок доли во втором доме должны были распределиться следующим образом:
Таким образом, старший сын, которому уже принадлежала 1/4 дома, получал ещё одну 1/4 долю.
Отдельно необходимо было оценить налоговые последствия передачи недвижимости.
Доходы, полученные физическим лицом в порядке дарения, в общем случае освобождаются от НДФЛ, за исключением установленных законом категорий имущества. При этом для недвижимости действует исключение: налог не уплачивается, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в значении, установленном семейным законодательством.
В рассматриваемой ситуации перераспределение происходило внутри семьи между близкими родственниками.
Ещё один важный вопрос возник на перспективу: с какого момента будет исчисляться срок владения недвижимостью для целей НДФЛ, если старшему сыну первоначально принадлежала 1/4 дома, а впоследствии его доля увеличилась до 1/2?
Первоначальную долю во втором доме старший сын получил ещё в 2008 году.
По позиции, положенной в основу выбранного варианта оформления, увеличение размера уже существующей доли в праве собственности не должно приводить к исчислению нового срока владения объектом с момента получения дополнительной доли.
Следовательно, при последующей продаже второго дома срок владения старшего сына предполагается определять с момента первоначального возникновения его права на долю — с 2008 года.
На момент перераспределения недвижимости старший сын уже состоял в браке. Поэтому возник ещё один практический вопрос: сможет ли супруга претендовать на дополнительную долю во втором доме при возможном разделе имущества?
По общему правилу имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью.
Поэтому доля, приобретённая старшим сыном именно на основании договора дарения, должна относиться к его личному имуществу, а не к совместно нажитому имуществу супругов.
Это ещё одна причина, по которой юридическая форма передачи недвижимости имеет значение: от основания приобретения зависит не только налогообложение, но и режим имущества в браке.
Задача семьи заключалась не просто в том, чтобы перераспределить доли между двумя домами.
Необходимо было одновременно учитывать:
В результате был предложен вариант перераспределения долей с использованием договоров дарения между близкими родственниками.
После оформления долей во втором доме старшему сыну должна принадлежать 1/2, матери — 1/4, отцу — 1/4.
При этом дополнительная доля, полученная старшим сыном по договору дарения, является его личным имуществом и по общему правилу не относится к совместно нажитому имуществу супругов.
Если недвижимость передаётся в дар между членами семьи и (или) близкими родственниками, доход одаряемого освобождается от НДФЛ при соблюдении установленных законом условий.
Само по себе изменение размера доли в праве общей собственности не всегда означает, что срок владения всем объектом начинает исчисляться заново. Налоговые последствия необходимо определять с учётом основания приобретения первоначальной и дополнительной долей.
По общему правилу имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью и не относится к совместно нажитому имуществу.
Можно ли свободно подарить долю недвижимости, принадлежащую несовершеннолетнему?
Распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего имеет специальные ограничения. Возможность конкретной сделки необходимо оценивать отдельно с учётом возраста ребёнка, характера сделки и требований законодательства об опеке и попечительстве.
Одна и та же семейная договорённость может быть оформлена юридически по-разному, а последствия выбранного варианта могут проявиться значительно позже — при продаже недвижимости, разводе или возникновении спора между родственниками.
Поэтому до заключения сделок с долями важно проверить не только возможность перехода права собственности, но и налоговые, семейные и иные правовые последствия каждого действия.
1.09.2026 Селина А.Е
Для настройки форм, перейдите в режим правки и кликните на "Изменить область"