Запись эфира передачи "Правовой аспект" на радиостанции "Business FM Калининград" со Станиславом Солнцевым:
Ведущий: Продолжаем тему аренды недвижимости для бизнеса. Сегодня наш юрист-эксперт Станислав Солнцев расскажет про уловки собственников и риэлторов, которые они используют, чтобы быстрее сдать в аренду недвижимость и на лучших для них условиях.
Какими методами бизнес закрывает свои фирмы?
Станислав Солнцев:
арендодатель\риэлтор настаивает на быстром подписании договора аренды, напоминает об очереди из желающих на это помещение, повышении стоимости аренды через пару дней и использует другие манипуляции, чтобы вы не читали договор, он же “типовой” и подписали. Некоторые играют в игру “ты мне доверяешь? Я мужик, сибиряк и т.д.” Бывают ссылаются за злых юристов или такого же собственника, его жены, родни. Не ведитесь на эти уловки!
внесение арендной платы пусть даже за 1 месяц наличкой. Подумайте, кому вы отдаете деньги и за что? Если это настоящий риэлтор, то платите за его услугу, когда заключите, т.е. согласуете по всем условия договор аренды. И ни раньше. Никакой налички, это может быть лжесобственник. Знаете, сейчас несложно заполучить копии документов и даже исправить данные о собственники в них. Вряд ли вы сможет отличить без проверки. В нашей практике был случай, когда на присылал доверенность другой юрист, у которого была нотариальная доверенность, выданная иностранным нотариусом. В итоге мы сомневались и решили проверить. В итоге выяснилось, что он себе “добавил” ещё годик в доверенности, чтобы представлять своего клиента. Знаете, такое поведение уже тянет на мошенничество.
ремонт за чужой счёт. Суть схемы в том, что заключается договор, даётся возможность арендатору выполнить ремонт. Потом находятся основания расторгнуть договор, а результат ремонта достаётся собственнику. К примеру, таким основанием может быть вполне безобидное право расторгнуть договор, уведомив за 1 месяц. Помните 2 правила:
- если неотделимые улучшения согласованы собственником, то вы вправе требовать компенсации за них, но это можно отменить договором;
-
если такие неотделимые улучшения произведены без согласия, но на компенсацию не стоит рассчитывать.
Думаю, всем понятно, что если вы вкладываетесь в дорогостоящий ремонт, то такие условия надо или убирать, или отодвигать на годы вперёд.
ремонт за чужой счёт может быть и на момент выезда с помещения. При выезде арендатор обязан передать арендодателю помещение в том же состоянии, что и при заключении договора аренды с учетом естественного износа или в состоянии, прописанном в договоре (ст. 622 ГК РФ). Этот вопрос остаётся на урегулирование сторонам, то при подписании договоров аренды нужно внимательно проверять условие о том, в каком состоянии помещение должно быть возвращено и предусмотрены ли санкции за нарушение данного условия арендатором. Но важно еще и то, в каком виде - именно по документам было принято помещение. Не подписали ли вы на радостях акт приема-передачи помещения без замечаний? А если помещение было перепланировано, но недооформлено? Не исключено. что теперь именно вам или за ваш счет придется всё приводить в тот порядок, который указан в акте или каким было помещение до перепланировки, даже если её делали не вы.
предлагают подписать акт-приема передачи, но другого объекта или без осмотра. Чаще всего это случается при сдаче мелких объектов - небольших офисов, торговых павильонов, мест для торговли и т.п. Фактически вам предлагаю принять в аренду объект, который вы еще не осмотрели или вам показывают другой. Схема борьбы стандартная: сверили план помещения на месте, осмотрели помещение, получили ключи, внесли замечания по состоянию и подписали лишь потом акт. Иногда не дают писать замечания в акте или на акте. В таком случае вам выбирать, быть обманутым уже в самом начале или поискать другое место подальше от этого “наперстничества”. Снимаете часть помещения - отмечайте на плане, да хоть фломастером или ручкой ту часть, что вы будете арендовать.
бесконтрольный рост арендной платы возможен, если вы это пропустили в договоре. К примеру, там будет указано от 10 до 30% в год. Как вы понимаете все эти от значения не имеют, а только “ДО”. Соответственно вам вправе каждый год приносить уведомление о повышении арендной платы на 30% в год. К примеру, вы взяли в аренду за 1000 рублей за 1 кв. метр сроком на 5 лет. К концу срока аренды вы будете платить уже 2856 рублей за квадрат. Согласитесь, это существенно? Нормальным является 5-10% или указание на индексацию на размер инфляции. С краткосрочным договором есть встречная хитрость. Если вы включите в договор условие о том, что договор продлевается на тех же условиях, достаточно вам направить письмо об этом не позднее 30 дней до окончания срока, то повышения вам не грозит, если не нарушаете условия договора. Есть и еще более хитрая формулировка, которая позволяет ничего не писать, достаточно просто продолжать пользоваться арендованным имуществом. Всё автоматически продлиться. И никакой индексации!
мелкий “заработок” на обеспечительном платеже, штрафы за мелкие нарушения, если вы не попросите убрать из договора условия, по которым его может оставить себе арендодатель. К примеру, это могут быть несущественные нарушения, например, непредоставление вовремя актов оказанных услуг за что с вас отдельно ещё раз возьмут штраф.
удержание имущества в целом законная мера борьбы с недобросовестными арендаторами, но может быть использована опять же в случае каких-то несущественных нарушений договора или в случае разногласий по передаче объекта аренды в связи с чем акт приема-передачи не будет подписываться и будет начисляться арендная плата до того момента, пока вы не сдадитесь или не признаете эти действия незаконными в суде. Как мы знаем, суды могут длиться и несколько лет, поэтому для недобросовестного собственника помещения может быть существенный профит.
