Типичные ошибки при аренде коммерческой недвижимости. Как их избежать?

Запись эфира передачи "Правовой аспект" на радиостанции "Business FM Калининград" со Станиславом Солнцевым:

Ведущий: Продолжаем тему про аренду коммерческой недвижимости. И сегодня поговорим про типичные ошибки и как их устранить. И как обычно в этом вопросе поможет юрист Станислав Солнцев.

Какие типичные заблуждения есть у арендаторов, особенно неопытных?

1. я могу легко расторгнуть договор - нет, по общему правилу не можете до окончания его действия, если только порядок расторжения не предусмотрен. К примеру, часто предусматривают в договоре право расторгнуть арендодателю за 1 месяц, а вот на арендатора автоматом это не распространяется. Взяли на 3 года, вот и платите. Хотите находитесь, а хотите можете съехать.
2. мне обязаны предоставить арендные каникулы на период ремонта. Нет, только если вы договоритесь об этом в договоре. И даже если не закончите ремонт, то вряд ли это обстоятельство кого-то заинтересует.
3. ремонт, что я сделал принадлежит мне или собственник обязан компенсировать стоимость ремонта. Это верно лишь в случае, если это прямо прописано в договоре. В противном случае увы, это не так. Улучшения бывают и отделимые, поэтому собственник вполне законно может попросить демонтировать всю мебель, кондиционеры и попросить еще устранить за свой счет последствия такого демонтажа. По общему правилу вы возвращаете помещение в первоначальном состоянии.
4. автопролонгация существует автоматически. Нет, это условие должно быть прямо прописано. Учтите, что иногда для этого надо не просто ваше желание, а написать письмо арендодателю в определенный период времени “ваших отношений” и не иметь нарушений. К примеру, не иметь просрочки по оплате коммунальных платежей, арендной платы. Весьма часто бывают эти условия очень жестко прописаны, к примеру, один раз вы оплатили на 1 позже и все, вы не можете претендовать на продление. Только если соизволит собственник.
5. договор должен быть удостоверен нотариусом или даже юристом. Сразу скажу, юристы ничего не удостоверяют, хотя нотариус тоже формально юрист. Но смысл тут в том, что нотариус подтверждает, что все стороны договора имеют полномочия его заключить. Государство доверило быть своеобразным свидетелем, гарантом тех условий, что указаны в тексте. Он проверяет нет ли у продавца Нотариус прошьет и удостоверит договор и вам всё равно надо будет его подавать в Росреестр на регистрацию, если речь идет про аренду до 1 года. Из недостатков - стоимость, которая значительно выше стоимости юридических услуг, тогда как ни каждый нотариус готов помогать с составлением договора аренды.

Какие типичные ошибки допускают арендаторы? Как с ними можно бороться?

1. отсутствие договора или бессрочный договор. Не надо радоваться, подписывая такой бессрочный договор, его может легко расторгнуть собственник помещения, уведомив вас за 3 месяца. Бессрочным он может стать и в случае, когда ваш договор закончился, но никто не заявил о его прекращении и автопролонгации нет.
2. договор, скачанный из интернета или чуть лучше “друг поделился”. Оцениваю схему работы на авось. Авось те, кто сделали тот самый договор, что вы использовали, думали именно о вашей ситуации, а если нет, то увы. Поэтому не стоит экономить! Скупой платит дважды. А некоторые и весь период действия договора аренды.
3. надо как можно быстрее въехать в помещение. Нет, это ничего не решает. Решает только подписанный и пусть даже еще не зарегистрированный договор, в котором вы уверены. Это ваш ангел-хранитель и Библия вместе с Гражданским кодексом России.
4. если арендуете часть объекта - не указано какую именно часть, просто нет плана с выделением вашей части. В краткосрочных договорах могут попросту не указать кадастровый номер. Но имея его вы сможете проверить через Публичную кадастровую карту, есть ли такой объект, что он из себя представляет.
5. неточность сроков - к примеру, мы рекомендуем своим клиентам указывать все сроки “включительно”, а то непонятно до 1 марта или последний день уже в феврале?
6. недвижимость может находиться в залоге, чаще всего у банка или иного кредитора, инвестора. В этом случае нужно получить письменное согласие залогодержателя (или даже нескольких) на заключение договора аренды. Однако договором залога может быть предусмотрено, что спрашивать такое согласие не нужно. Собственник помещения должен вам показать ту часть договора залога, где говорится об этом. Если сомневаетесь - закажите выписку из ЕГРП, найдите залогодержателя и напишите ему письмо о том, нужно ли такое согласие и согласен ли он его дать.
7. нет проезда к помещению - вы арендуете производственное, складское или иное помещение на территории завода, производственной базы другого или даже того же собственника. У вас нет проблем сейчас с его посещением, но прежний собственник продал другие здания и помещения, условия у вас сменились - доступ перестал быть свободным. Правильным было бы установление сервитута на земельный участок для проезда к своему помещению на период действия договора аренды. В противном случае суд на срок от 3 до 18 месяцев вам обеспечен.
8. назначение помещения, сравните которое указано в свидетельстве или выписке ЕГРН и которое явствует из местоположения и обстановки: в жилом многоквартирном доме (учитывайте, что есть ограничения в силу закона по времени работы и тем видам деятельности, которые могут там размещаться), не имеет нужных подъездов, фактически реконструировано или площадь явно не соответствует указанной в документах. Самовольная реконструкция может привести к искам собственников квартир в многоквартирном доме, а значит есть шанс потерять пригодное помещение и уйти в спор с собственником о выплате вам убытков. Типичная формулировка в договоре о том, что вы должны “использовать помещение по назначению”, может стать для вас основанием для выселения, когда этого захочет собственник, даже при условии, что он устно разрешил вам использовать его, например, под производство мебели. Сформулируйте конкретно цели или способы использования недвижимости, что впоследствии позволит избежать споров о том, что недвижимость непригодна для такого использования и у вас как арендатора останется право требовать убытки с арендодателя. Вспомним 2020 г. в ситуации, когда Правительство РФ предоставило право заморозить арендную плату для особо пострадавших отраслей. И это было связано напрямую с тем, под какой вид деятельности предоставляется помещение. Пункт 3 статьи 19 ФЗ № 98-ФЗ — всем арендаторам, которые не могли пользоваться помещениями из-за режима повышенной готовности, вправе требовать снижения размера арендной платы. Насколько требовать снижение - вопрос дискуссионный, но точно с момента введения режима повышенной готовности. И да, всё это связано с назначением помещения, под которое вам предоставляется, и уже вторично вашими кодами ОКВЭД и реальными видом деятельности. Теперь вы понимаете, что это не пустая формально. Теперь всё по другому.
9. приёмка помещения должна осуществляться человеком, который понимает в строительстве или технической эксплуатации здания. Всё это зависит от целей использования и определения пригодности для таких целей арендуемой недвижимости, а также необходимости отражения технического состояния недвижимости при приёмке. Примите пригодное помещение с работающими, но не проверенными лифтами, вентиляцией, инженерными системами при покидании помещения будете обязаны вернуть в реально рабочее состояние всё это. Такова цена беспечности!
10. аренда части помещения или участка земли. Закон не запрещает арендовать часть недвижимости, но в этом случае вам потребуется план помещения, на котором вы отобразите эту часть. Не пренебрегайте услугами кадастровых инженеров, которые вам поможет качественно начертить такой план и рассчитать реальную площадь арендуемой части.
11. арендная плата после истечения договора и до момента возврата объекта не может уплачиваться в двукратном размере, так как это создает неосновательное обогащение у арендодателя. Но такое требование может быть законным, если это будет указано в договоре как неустойка в размере арендной платы.
12. Собственник согласен на размещение рекламы и прочих вывесок на фасаде здания. Однако, тут нужно определиться с тем, что вы арендуете. если отдельно стоящее здание, то проблем нет - оформляете паспорт рекламного места и размещаете рекламу. Если это встроенное, пристроенное помещение в многоквартирном доме, то согласия собственника не достаточно, требуется получить 2\3 голосов всех собственников многоквартирного дома, а не просто тех, кто пришёл на собрание как это обычно бывает.
И совет от нашей практики банкротства. Арендодатели предлагают в договоре указать заниженную стоимость в обмен на скидку, а по факту доплачивают налом. Если цена сильно ниже рынка по документам, то при банкротстве арендодателя, если сделка заключена за год до возбуждения дела о банкротстве, то могут оспорить и разницу между реальной суммой и по договору взыскать повторно с арендатора.