Стоит ли оспаривать кадастровую стоимость в 2016 году?

Управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры» Станислав Солнцев

С 1 января 2016 г. все граждане платят налог на имущество физических лиц по кадастровой стоимости, а также застройщики и иностранные компании начинают платить налог на имущество организаций с этого года. С 2017 г. практически все владельцы недвижимости начинают платить налог по кадастровой стоимости, которая зачастую бывает весьма высокой. Для таких случаев мы предлагаем инициировать оспаривание (уменьшение) кадастровой стоимости, которая позволит законно снизить размер уплачиваемого налога или арендной платы. Оспаривание предполагает, что стоимость недвижимости явно выше рыночной. Оспаривание кадастровой стоимости процесс сложный и дорогой, но часто экономически оправданный, однако нужно учитывать ряд обстоятельств, когда это делать не стоит:

• уточнение границ земельных участков, любые преобразования с ними (объединение, разделение и т.д.), изменение разрешенного использования, что ведёт к пересчету кадастровой стоимости согласно определенной методике;
• если совокупная стоимость платежей по аренде\налогу не превышает 200 тыс. руб. до следующей Государственной кадастровой оценке;
• кадастровая стоимость незначительно отличается от рыночной;

Оспаривать кадастровую стоимость выгодно практически всегда, если вы планируете выкупать участок под существующим зданием или сооружением.

Результаты оспаривания действуют ровно до следующей ГКО и утверждения её результатов.

По закону ГКО власти могут проводить не раньше 3 лет и не позже 5 лет с момента последней такой переоценки.

Оспаривание кадастровой стоимости позволяет пересчитать налог или размер аренды в тот год, в котором был запущен этот процесс при условии, что удалось оспорить такую стоимость.

Исправление технической ошибки (иногда это самый быстрый и экономный способ снизить кадастровую стоимости) позволяет пересчитать налог или арендную плату с момента, когда возникла исправленная ошибка. Обычно весьма существенные сроки и суммы.

По сведениям из Правительства Калининградской области следующая ГКО в отношении объектов капитального строительства (ОКСов, как их ещё называют) будет проведена летом 2016 г., соответственно если процедура будет завершена в этом году и утверждена Правительством Калининградской области, то с 1 января 2017 г. мы получим новую кадастровую стоимость всех зданий, строений и сооружений в нашей области. Земли населенных пунктов последний раз были оценены на 1 января 2012 г., соответственно работы по государственной кадастровой оценке должны начаться в 2017 г., и новая стоимость вступит в силу для целей налогообложения с 1 января 2018 г. (если результаты будут утверждены в 2017 г.), а для целей аренды государственной и муниципальной земли – с момента внесения в кадастр недвижимости новой стоимости.

Земельные участки промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения, а также земли садоводческих, огороднических и дачных объединений скорее всего будут переоцениваться на 1 января 2018 г., то есть вступят в силу для налогообложения с 1 января 2019 г., а для аренды по факту внесения в кадастр, но вряд ли раньше середины-конца 2018 г.

Давайте посмотрим на сравнительную таблицу, по которой мы рекомендуем своим клиентам действовать для эффективного оспаривания кадастровой стоимости:

Необходимо учитывать, что есть индивидуальные условия, которые позволяют рекомендовать или отказаться от оспаривания кадастровой стоимости. Однако действует принцип больших чисел – чем выше стоимость, тем выше вероятность, что она завышена и тем выше сумма завышения, и тем выше экономический эффект.

Необходимо учитывать, что для целей налогообложения кадастровая стоимость применяется с 1 января следующего года за годом её утверждения, а для целей аренды с момента внесения в кадастр (некоторые муниципалитеты считают иначе — с момента вступления в силу результатов кадастровой оценки, утверждаемой постановлением Правительства Калининградской области). Поэтому «горизонт» эффективности оспаривания для аренды может немного отличаться, чем указано в таблице в зависимости от момента опубликования результатов оценки в рамках календарного года.