Станислав Солнцев: зачем оспарвивать кадастровую стоимость?

Управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав СОлнцев

Станислав Солнцев в ноябрьском номере журнала «Балтийский Статус» рассказывает бизнесу о том, кому и когда выгодно уменьшать (оспаривать) кадастровую стоимость, а в каких случаях это делать точно не стоит. Информация рассчитана на владельцев любых земельных участков и, в особенности, на тех, чьи земли с прошлогодней государственной оценки выросли в стоимости в несколько раз. Эксперт отмечает, что практически всегда процедура выгодна для тех, кто выкупает земельные участки у государства или муниципалитета, однако в июле 2014 г. произошло много изменений в порядке проведения оспаривания кадастровой стоимости.

Несколько лет назад с подачи ныне ликвидированного ВАС РФ сформировалась практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участок, которая позволила существенно уменьшить размер арендной платы или земельного налога для владельца такой земли. 22 июля 2014 года были внесены существенные изменения в законодательство, последствия которых пока еще требуется оценить.

Кадастровая стоимость уже длительное время является налоговой базой для расчета земельного налога и основной для расчета арендной платы за государственные и муниципальные земли. В Калининградской области было уже несколько «переоценок», однако последняя, результаты которой были утверждены Правительством Калининградской области в августе 2013 г. (для земель населенных пунктов) и в декабре 2013 г. (земель промышленности), наиболее сильно ударили по бюджетам многих землевладельцев. Кадастровая стоимость земельных участков в среднем увеличились не менее, чем на 10-20% по сравнению с оценкой 2007 г., однако в региональной практике встречаются случаи увеличения в 5 и даже 10 раз и более.

Владелец участка может по ряду показателей может самостоятельно проверить правильность расчёта кадастровой стоимости и для этого должен:

• заказать в кадастровой палате справку о кадастровой стоимости на 01.01.2012 г., а если старая стоимость не известная – то и на 01.01.2007 г. Такая справка предоставляется бесплатно в течение 7 дней;
• заказать в кадастровой палате выписку из земельного кадастра;
• сравнить кадастровую стоимость участка за 1 кв.м. соседних участков при условии, что они не сильно отличаются от вашего и имеют то же разрешенное использование

Кому выгодно оспаривать и зачем?

Самое очевидное – уменьшение земельного налога или арендной платы, хотя для проверки правильности расчета последней есть и другие эффективные, но не столь универсальные для всех способы. Наиболее выгодно уменьшать кадастровую стоимость перед выкупом земельного участка. В этом случае практические любое уменьшение кадастровой стоимости позволяет получить экономический эффект.

Не стоит оспаривать кадастровую стоимость если:

• планируете изменить разрешенное использование;
• разделить или объединить участок;

Пожалуй, самым «вкусным» моментом является то, что законодатель поставил точку и прямо разрешил в случае положительного результата оспаривания кадастровой стоимости пересмотреть уплаченную арендную плату или земельный налог. Но пересмотру подлежит только год, в котором было подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Оспаривание или устранение кадастровой ошибки?

В случае существенного увеличения кадастровой стоимости такая проблема может быть устранена как минимум двумя путями: исправлением кадастровой ошибки и оспариванием кадастровой стоимости.

Исправление кадастровой ошибки производится землевладельцем по заявлению в кадастровую палату. Однако поводом для такого обращения должно быть существенное различие средней стоимости соседних, и в особенности смежных, земельных участок при условии, что они имеют такое же разрешенное использование. Либо существенное отличие удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) для соответствующей группы разрешенного использования (его можно найти в тексте постановления об утверждении кадастровой оценки) и стоимости 1 кв.м. вашего земельного участка исходя из данных кадастра.

Оспаривание кадастровой стоимости

Суть оспаривания кадастровой стоимость сводится к установлению в качестве кадастровой – рыночной стоимости участка. При этом такая оценка должна быть проведена на дату проведения государственной кадастровой оценки (ГКО). В связи с этим выбор проверенной и опытной юридической фирмы вместе с оценочной компании является ключевым условиям получения положительного результат по уменьшению кадастровой стоимости. Сама процедура оспаривания упрощенно представляет собой:

• оценку рыночной стоимости участка;
• получение положительного заключения в СРОО на отчет об оценке;
• рассмотрения заявления об оспаривании в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре;
• в случае отказа Комиссии – оспаривание в суде кадастровой стоимости;
• внесение сведений о новой стоимости в кадастр.

Законом с 22 июля 2012 г. введены следующие существенные изменения по оспариванию кадастровой стоимости:

• юридические лица обязательно должны обращаться в Комиссию при Росреестре, а только потом уже в суд;
• оспаривать кадастровую стоимость можно в течение 5 лет с момента её внесения в кадастр;
• исковые заявления физических (в т.ч. ИП) и юридических лиц теперь рассматривает только Калининградский областной суд;
• изменен перечень документов, представляемый в Комиссию и все документы оценщиков должны быть заверены квалифицированной электронной подписью (КЭП).

В заключении отмечаем, что закон, вступивший в силу 22 июля 2014 г., устанавливает единый порядок оспаривания не только кадастровой стоимости земель, но и иных объектов недвижимости – квартир, жилых и дачных домов, любых зданий, строений и сооружений. С 1 января 2015 г. кадастровая стоимость так же может стать основной для расчета налога на имущества организации и физических лиц, если будут приняты соответствующие региональные и муниципальные акты.

 управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев