Снижение кадастровой стоимости

Вопросы и ответы с эфира передачи "Правовой аспект" на радиостанции "Business FM Калининград": что такое кадастровая стоимость и почему имеет смысл её снижать? Об этом поговорим сегодня с управляющим партнёром юридической фирмы “Солнцев и партнёры” Станиславом Солнцевым:

Ведущий:  Как давно вы занимаетесь вопросами снижения кадастровой стоимости? кто из известных клиентов уже обращался к вам?

Станислав Солнцев: я специально вчера посмотрел, понимая, что будет такой вопрос. Оказалось, что это примерно 2012-13 гг., когда мы начали заниматься этим вопросом. Клиентов достаточно много. Из известных большинству:  Кловер, Тринити-трейд, Чебуречная в Талпаках.

Ведущий: провокационный вопрос: “Были у вас случаи провала?”

Станислав Солнцев: таких случаев немного, расскажу про самый страшный. Мы снижали в Светлогорске предпринимателю землю под магазином. Формально мы снизили стоимость и отлично, но к тому моменту изменилась судебная практика  и выкупить землю стало невозможно. Из пользы - только снижение арендной платы. Правда, не исключено было, что если бы предприниматель выкупил, потом эту сделку бы не оспорила прокуратура. В остальном же - мы в целом на 98% “угадываем” тот размер снижения, который будет.

Ведущий: Когда бизнес задумывается о том, что кадастровая стоимость выросла и с этим что-то надо делать?

Станислав Солнцев:

•    кадастровая стоимость, а с ней и налог - существенно выросли;

•    нужно снизить НДФЛ с продажи квартиры или иной недвижимости физлица;

•    существенно выросла ставка налога или арендной платы;

•   без оснований включена Ваша недвижимость в перечень объектов, которые платят по кадастровой стоимости.

Ведущий: Как известно, порядок оспаривания кадастровой стоимости изменился ? Насколько существенны изменения? 

Станислав Солнцев: порядок в целом кардинально не изменился,появилось ГБУ "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости”.

Главные изменения в другом:

1. пересмотреть КС, а значит и налоги, выкупную стоимость, арендную плату можно не за год, когда вы подали на оспаривание, а с момента установления КС. То есть. если вы начнете оспаривать КС в 2023 г, то сможете пересмотреть и за 2022 г.;

2. раньше оценка делалась на дату проведения ГКО, т.е. когда государство проводило оценку, сейчас - на дату обращения к оценщику, который готовит нам отчёт о рыночной стоимости вашего объекта недвижимости. Как вы понимаете, все коммерческие помещения определены на 01 января 2021 г., введена она на 1 января 2022 г, но цена 1,5 года назад совсем не та, что сейчас. Поэтому сложностей только добавилось. Но цены не только растут, но и падают - спрос уже не тот. Поэтому снижать успешно всё же можно!

Ведущий: Что сейчас нужно делать предпринимателям, чтобы не торопиться и сделать всё вовремя? Есть ли какие-то конкретные советы?:

Станислав Солнцев:

1. в этом году все владельцам коммерческой недвижимости - владельцам офисных центров  и помещениям в них стоит посмотреть размер КС и понять насколько существенна она выросла. Если есть сомнение, то вы можете позвонить к нам в офис 98-56-45 и мы подскажем, это просто рост рыночных цен или ошибка, которую можно исправить. Читай - вернуть ваши деньги.

2. если вы владеете коммерческими помещениями как физлицо, то налоговые уведомления начнете получать осенью 2023 года. а оплатить до 1 декабря 2023 г. Вы можете сильно удивиться стоимости, но в декабре такой безумный спрос на эту услуг, что скорее всего вы сможете заняться этим лишь в январе-феврале 2024 г. Но налог придется заплатить. Так зачем это делать тогда, если спокойно можно разобраться сейчас?

3. в 2023 г. запланирована внеочередная ГКО снова всех объектов капитального строительства - тех самых коммерческих помещений, которые чаще всего находятся в собственности бизнеса. То есть вы может так получится, что в этом году вы будете оспаривать КС своего условно торгового помещения, а в следующем году - его снова переоценят. И чтоб это сделало ГБУ верно надо будет в следующем году подать специальную декларацию.

Ведущий: А есть ли какие-то хорошие новости для владельцев земли?

Станислав Солнцев: владельцами земли стоит подать декларацию в ГБУ уже в этому году, если есть сомнения, что оценка будет проведена без особых ваших условий. Массовым методом, как это часто бывает. И да, мы с этим тоже помогаем.

Ведущий: Кому наиболее выгодно снижать кадастровую стоимость? Есть ли такие сферы бизнеса?

Станислав Солнцев: да, безусловно, это те, кто выкупают землю. Кроме того это можно сделать и посфактум, когда ты уже выкупил, деньги заплачены государству. Несколько лет назад СМИ писали о нашем деле, что мы взыскали чуть более 1 млн рублей с Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Калининграда.