Сколько стоит на Донского построить?

Блогер Дмитрий Трунов затронул вчера тему необычно низкой кадастровой стоимости земельного участка ООО «Колор-Пласт» в центральной части Калининграда. Мы не смогли оставить в стороне это очень профессиональное с юридической точки зрения «расследование» и представляем своё мнение относительно происходящего.

Согласно Постановлению Правительства Калининградской области от 29.08.2013 N 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» для Калининграда удельный (средний) показатель кадастровой стоимости для участка 14 группы (земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами) составляет 0,48 руб.\кв.м. Согласно методике определения кадастровой стоимости вновь образуемых участков мы получаем именно такую кадастровую стоимость, какую сейчас имеют эти участки, т.е. 60 945,6 и 3 811,2 рубля.

Сейчас согласно Правилам землепользования и застройки г. Калининграда (ПЗЗ) участки относятся к зоне Р-2 (интерактивно можно увидеть на http://map.klgd.ru/ и на карте градостроительного зонирования в редакции от 12.05.2014 г.), которая не предполагает жилищного строительства, среди набора возможных видов разрешенного использования есть такие: различные парки в том числе аттракционов и спортивные парки, автостоянки. «Коммерческих» видов условно-разрешенных видов (т.е. тех, которые можно выбрать только через публичные слушания) тоже не так много – учреждения здравоохранения, санаторно-курортные и оздоровительные, отдыха и туризма, временные торговые объекты да автосервис.

Смена разрешенного использования на жилищное строительство

Сейчас и арендатор, как и собственник земельного участка может выбрать самостоятельно без разрешения муниципалитета вид разрешенного использования из тех, что предлагает зона Р-2. Если цель владельца участка заняться строительством на этом участке, то дальше мы увидим проведение публичных слушаний по поводу смены зоны на более подходящую. При этом ситуация не аналогичная расположенному рядом участку ООО «Юкон Сервис», который добился в 2014 г. в арбитражном суде Калининградской области исключения своего участка из территориальной зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности Л-2 «исторические кладбища, превратившиеся в городские лесопарки». Позиция ООО «Юкон Сервис» была достаточно типична для оспаривания ПЗЗ – правительством Калининградской области не подготовлен и утвержден проект зон охраны объектов культурного наследия. Ранее оспаривали ПЗЗ в связи с тем, что они не были опубликованы в цвете, что не позволяло установить отнесение участка к конкретным территориальным зонам, иногда в связи с тем, что участок попадал сразу в две зоны, что запрещено. При этом ООО «Юкон Сервис» владел участком, отнесенным к зоне О-1 –делового, общественного и коммерческого назначения, а участки ЗАО «Колор-Пласт» в зоне Р-2, которая не предполагает существенной коммерческой деятельности.

Если зона вполне законными методами будет изменена на зону, позволяющую вести жилищное строительство, то можно будет предположить о том, что все действия были не случайны и преследовали цель обойти требование Земельного кодекса РФ об обязательной продажи муниципалитетом участка с аукциона. Прокуратуре похожие приёмы с землей известны.

Несмотря на публикацию на сайте администрации города, что участок продан до настоящего времени ни участок 126970 кв.м. ни 7940 кв.м. не оформлен в собственность кого-либо, есть только сведения о действующем договоре аренды. Но это может означать только то, что договор если и подписан между администрацией и ООО «Колор-Пласт», то пока ещё не подан на регистрацию в Росреестр.

Если бы муниципалитет реализовал участки на аукционе для жилищного строительства

Проводятся публичные слушания о смене одной зоны на другую, более подходящую. Инициатором может быть и сам муниципалитет. Потом проходит определенная юридическая процедура, включающая в себя в итоге рассмотрение данного вопроса в Городском совете депутатов, который и принимает итоговое решение. Это достаточно распространённая процедура для нашего города. Комитет муниципального имущества формирует, к примеру, те же самые земельные участки и определяет разрешенное использование «под строительство многоквартирного дома» в связи с этим на кадастровый учет ставятся участки которые уже будут иметь кадастровую стоимость 489 502 362,2 руб. и 30 610 764,4 руб. (УПКС 3855,26 руб.\кв.м.). Но законодательство (ч. 7 ст. 38.1 ЗК РФ) обязывает муниципалитет произвести оценку рыночной стоимости участков перед выставлением на аукцион. Как показывает наша почти трёхлетняя практика оспаривания кадастровой стоимости кадастровая стоимость близка к рыночной, хотя ввиду применения массовых методик не учитывает всех рыночных обстоятельств. Выполненный расчет кадастровой стоимости по усредненному показателю для г. Калининграда, установленному нормативно, позволяет нам понять масштаб возможного злоупотребления. Оценка рыночной стоимости вряд ли бы дала подобные гигантские суммы, что указывается так же на то, что ГКО проведена явно по верхней планке разумного. К примеру, 30 декабря 2014 г. были проданы с муниципального аукциона 3 земельных участка в районе ул. Еловая аллея для жилищного строительства общей площадью 16300 кв.м. за 40 125 960 руб., что соответствует стоимости 2460 руб.\кв.м.

Оставим в стороне вопрос о том, насколько комфортно жить на бывшем кладбище. Реальность такова, что в Калининграде, как и в любом другом древнем городе, много такого строительства. Есть установленные нормы для последующей застройки кладбищ, они всегда соблюдаются. С точки зрения обывателя застройка жильем — не всегда плохо, с точки зрения обывателя, который думает о своём будущем — организация парка, если верить словам Александра Ярошука, и не обязательно состоящего только из «деревьев дорожек» — это всегда инвестиции в будущее развития своего города.

Управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев