Покупаете квартиру в новостройке? Советы юриста

Нашей фирмой специально для участников «Тура для новостроек«, организованном Комсомольской правдой в Калининграде, подготовлен расширенный материал, который был передан по итогам проведения «тура» всем, кто оставил свои контактные email-адреса.

Предлагаем и всем нашим читателям ознакомиться с советами для тех, кто вступает в долевое строительство, подготовленными директором ЮФ «Солнцев и партнеры» Станиславом Солнцевым.

Всегда рады ответить на ваши вопросы по телефону +7 (4012) 52-46-13, а также пишите на  info@ju-ris.ru

Что нужно знать человеку, который хочет вступить в долевое строительство?

1. В первую очередь необходимо проверить документы застройщика.

Застройщик, чтобы привлекать денежные средства по договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должен иметь следующий минимальный набор документов:

• Разрешение на строительство, его можно, в том числе самостоятельно посмотреть на сайте администрации ГО «Город Калининград» http://www.klgd.ru/construction/document_razr/building/index.php
• Опубликованная и\или размещенная (чаще всего на сайте) проектная декларация
• предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договор аренды, договор субаренды земельного участка или свидетельство о праве собственности на такой участок

Не лишним будет поинтересоваться, особенно если строительство идет к завершению, а, по словам застройщика почти все квартиры проданы, может ли он показать заключенные договоры долевого участия. Договор должен быть прошить Управлением Росреестра и иметь печать с датой регистрации указанного органа.

1. Изучите проектную декларацию и все изменения к ней, она содержит сведения не только о застройщике и его имущественном положении в период строительстве, но и объекте строительства с точки зрения того, имеется ли в вашем будущем доме какое-то еще иное имущество, которое может быть продано отдельно (офисы, магазины, паркинг и др.). Такое имущество обычно именуется как самостоятельные части, находящиеся в составе строящегося многоквартирного дома, должны быть указаны описание технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
   Проектная декларация содержит много важной информации, в том числе о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3 лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
2. Для правильного принятия решения важно обладать информацией не только о строящемся объекте, но и о самом застройщике. Закон №214-ФЗ предусматривает обязанность застройщика представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик представляет документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.

Если застройщик уклоняется от предоставления документов или не может длительное время их предоставить, то стоит относится к такому застройщику крайне насторожено. Добросовестный застройщик, который заключил уже не один ДДУ по дому, не будет скрывать от вас документы.

1. Наиболее защищенной (в том числе от «двойных продаж» является заключение договора долевого участия в строительстве (ДДУ) согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вариант с предварительным договором купли-продажи, вексельными и заемными схемами куда менее гарантируют интересы дольщика.
2. Следующим этапом является получение от застройщика проекта договора долевого участия в строительстве и схемы сделки (кто и что подписывает, по доверенности, где эта доверенность, когда оплата, когда регистрация ДДУ и др.). В ДДУ необходимо обратить в первую очередь на следующие моменты:

• Полномочия лица, подписывающего со стороны застройщика. Если руководитель организации, то необходимо, чтобы подписывал договор при вас именно он. Просто указанием на должность не достаточно, нужно видеть документы, что именно этот руководитель является единоличным исполнительным органом, а не к примеру «президент» или генеральный директор, если с вами подписывает договор коммерческий или исполнительный директор. Если в шапке договора указываются ссылки на доверенности — следует проверить, действует эта доверенность на настоящий момент. Во-первых, необходимо увидеть оригинал этой доверенности, а если это передоверие, то оно может быть совершено только нотариально и не лишним будет позвонить нотариусу, сделавшему передоверие, и узнать, действует ли эта доверенность.
• Предмет договора, то есть то, что вы получите в итоге. В этой части договора указывается этажность, количество квартир, место расположения и многое другое в отношении вашего будущего дома в целом и квартиры в частности: строительная площадь, расположение квартиры в доме и на этаже, отсылка к приложению с планом будущей квартиры. Согласно закону вы получаете не только жилую квартиру, но и общее имущество: подвалы, чердаки, лестницы, инженерные сети, нередко подвалы (если не указано иное в проектной декларации), встроенные здания (к примеру, насосная) и нередко трансформаторная подстанция (ТП),  детская площадка, земля вокруг дома и постройки на ней. Согласитесь куда приятней осознавать, что застройщик построил все, что обещал и что было изображено на буклетах и рекламе дома.
• Цена договора. Цена обычно указывается исходя из стоимости за квадратный метр. Нужно понимать, что вы платите первоначально за строительную (проектную) площадь, а после обмеров БТИ она может измениться 1-2 кв.м. как в меньшую, так и в большую сторону. Хорошо, когда в договоре предусмотрен механизм возврата (срок и порядок) или доплаты в случае увеличения\уменьшения площади. По закону в случае уменьшения площади квартиры застройщик должен вернуть уплаченные деньги за разницу в площади. Сразу хотим предостеречь, что оплата производится застройщику исходя из квартирной и «холодной» площади (балконы идут с коэффициентом 0,5), а в свидетельстве о праве собственности будет указана только квартирная площадь.
• Порядок оплаты. Если вам предоставляется рассрочка, надо понимать, является она безвозмездной и какой график оплаты. Согласно ФЗ №214-ФЗ, если дольщик просрочил оплату на 2 месяца при единовременной оплате или при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то есть допустил  нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев – при рассрочке платежа, то застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ, выплатим все ранее оплаченной дольщику;
• Срок сдачи. Именно в этом вопросе возникает больше всего споров между застройщиком и дольщиком. От того, насколько точно будет сформулирован пункт зависит то, сможете ли вы потребовать неустойку у застройщика в связи с просрочкой и вообще когда в действительности он должен передать вам квартиру. Наиболее распространено указание вида «…в 2 квартале 2013 года». Что означает, что крайняя дата передача объекта долевого строительства – 30 июня 2013 г. Непорядочные застройщики иногда включают фразу «сдача дома в эксплуатацию» или «госкомиссии» в срок до 1 сентября 2013. Однако обращаем внимание на то, что сдача дома в эксплуатацию хоть и обязанность застройщика, но по самым разным причинам может отодвигаться на более поздний срок. А в результате недоделок комиссия может и не принять (что часто бывает) дом с первого раза.
• Внимательно ознакомьтесь со всеми приложениями к договору, постарайтесь получить договор по вашей квартире уже в готовом виде, как если бы вы его сегодня подписывали.

Кроме того желательно показать договор юристу, который оценит все ваши возможные риски  и объяснит «логику» договора простым языком и расскажет о возможных последствиях, ваших правах и обязанностях.

1. Если вы приобретаете квартиру в порядке переуступки от другого дольщика, то обязательным является получить от вашего продавца помимо указанного выше:

• Зарегистрированный договор долевого участия;
• Все дополнительные соглашение к ДДУ, которые должны быть подшиты к самому договору. Внимательно посмотрите, нет ли допсоглашений, которые меняют существенно объект долевого строительства и срок сдачи, цену. В допсоглашении можно изменить любые условия первоначального ДДУ!
• Выписку из ЕГРП на земельный участок под дом (его кадастровый номер указан так же в ДДУ). Из выписки вы сможете увидеть, является ли сейчас ваш продавец дольщиком или у него просто на руках экземпляр договора;
• Документы, подтверждающие оплату вовремя и в полном объеме по ДДУ, так как в противном случае вам, как новому дольщику, придется оплачивать долги вашего продавца-дольщика.