Нюансы аренды коммерческой недвижимости

Вопросы и ответы с эфира передачи "Правовой аспект" на радиостанции "Business FM Калининград" со Станиславом Солнцевым:

Ведущий: Даже в мире, где всех призывают к удалёнке и многие уже работают онлайн не только по всей России, а по всему миру. Но недвижимость остаётся одним их самых желанных объектов для приобретения. Но не у всех есть возможность купить недвижимость, а в большинстве случаев покупка вообще противопоказана. Вдруг бизнес не взлетит?
Именно поэтому мы поговорим сегодня об аренде коммерческой недвижимости - особенностях, нюансах, советах, которые даст профессиональный юрист Станислав Солнцев.

Станислав Солнцев: в первой части нашей передачи расскажу какие есть нюансы в переговорах с собственником, чтоб не попасть впросак. В первую очередь это будет касаться зданий и помещений под коммерцию. Про земельные участки мы говорим в отдельной передаче.

С чего собственно начать, если вы нашли интересный объект недвижимости и вроде как всё вас устраивает? Какие вопросы задать, может быть, еще до встречи с собственником?

1. скупой платит дважды или не экономьте на проверке. К примеру, мы проводим дью дилидженс или правой аудит как самого объекта, так и истории его возникновения, оформления собственности. Конечно, в отличии от покупки редко кто заказывает такую глубокую проверку. Но если аренда на длительный срок, большие вложения в реконструкцию или ремонт, то может это не так дорого, как съехать из помещения через несколько месяцев после открытия? А причин может быть много и вот лишь часть из них: юридически нельзя вести деятельность нужную вам в этом помещении, отсутствуют необходимые мощности и сети, незаконная перепланировка или реконструкция, которую, оказывается, оспаривают сейчас в суде соседи из многоквартирного дома, где находится ваше помещение, нет возможности обеспечить подъезд и выгрузку товара, вы банально просмотрели пункт договора о возможном выселении по требованию арендодателя через за месяц.
2. спросить, кто готовит проект договора. С одной стороны получить некий вариант договора аренды проще, т.к. будут понятные “все хотелки” собственника. Ваша задача будет лишь составить список своих предложений.
3. запросить документы о возникновении права собственности на объект, технические условия, если объект реконструировался, перепланировался - то документы и об этом. Вообще, перед поездкой на объект имеет смысл спросить кадастровый номер и заказать свежую выписку из ЕГРН с планами помещений, чтоб на месте уже понять, было ли что-то подобное.
4. на какой срок готовы сдать? Возможно, у вас будет раз в год конкурс “кто больше заплатит”. Вам это надо? Лучше отказаться сразу от такого объекта. У долгосрочного договора тоже есть негативные последствия, об этом мы поговорим в передаче про то как составить договор аренды.
5. можем сохранить арендную плату на Х лет? Вопрос не праздный как будет индексироваться арендная плата каждый год. Если речь про договоры до года, то через год вы может получить любое предложение по размеру аренды, от которого вам остаётся только отказаться.
6. что входить в стоимость аренды. Вроде простой вопрос, но вы удивитесь тому, что можно еще “накрутить” на то, что указано в объявлении - уборка в офисном центре, аренда или плата за места общего пользования (коридоры, лестницы, лифты и др.), земельный налог, вывоз ТКО, коммунальные услуги, электричество мест общего пользования, использование подъездных путей, площадок разгрузки… Я могу и дальше продолжать… Складываете все эти цифры и делите на арендуемую площадь и получаете реальную ставку аренды.
7. сумма аренды с НДС или без. Обидно узнать, что дополнительно вам придется платить 20%, которые вы как “упрощенец” никому не сможете перевыставить.
8. парковочные места, интернет-провайдеры и размещение рекламы. Сколько стоит парковка, где она и входит ли в стоимость? А я рекомендую спрашивать прямо сколько мест входит в аренду. Интернет-провайдеры могут быть принципиальны, если у вас есть уже своя сеть и использование другого провайдера приведет к сущему аду в работе. Поверьте, я лично знаком с этой ситуацией. Размещение рекламы может стоит денег, а может быть просто запрещено собственником. Есть такие виды бизнеса, где без этого “никак”.
9. согласие на перепланировку, ремонт. В случае прекращения аренды, если не было согласия на перепланировку, то велика вероятность, что арендодатель предложит вам восстановить всё в первоначальный вид. Если в помещении устаревший ремонт или его полное отсутствие, то собственник может быть заинтересован в таком своеобразном улучшении помещения. В этой ситуации имеет смысл обсудить возможность зачёта всей или части стоимости ремонта в счет арендной платы. Переговоры рекомендуем вести по схеме последовательного отступления - сначала полный зачёт, частичный зачёт, раскидать стоимость ремонта на год или даже больше, не оставляя собственника без аренды, а к примеру, засчитывая лишь 50% арендной платы.
10. зайти на сайт Картотеки арбитражных дел и вбить ИНН фирмы или ИП арендодателя, если физическое лицо, то посмотреть сайт районного суда по месту нахождения имущества или регистрации собственника. Надо искать судебные дела, связанные с этим объектом недвижимости или самим арендодателем. Если вы видите постоянные тяжбы с его участием, то стоит посмотреть каждое решение по делу, они публичные, и понять, а кто собственно виноват? Кто инициатор споров и какова причина? С одной стороны отсутствие дел - это хорошо, но с другой у офисного центра или крупного владельца недвижимости вполне может быть десятки дел о взыскании арендной платы с недобросовестных арендаторов.

Что у меня как потенциального арендатора должно вызвать подозрение?

1. человек, который действует от имени собственника не может предоставить полномочия на это или в доверенности указано что-то иное - купить, продать, узаконить, но не осуществлять сдачу в аренду. Часто сдают риэлторы, поэтому надо понимать, что они вам договор с клиентом вряд ли покажут. Но вот на финальном этапе стоит познакомиться лично с собственником или тем, у кого уже будет доверенность. Не надо смущаться, просите оригинал доверенности, показать паспорт. Пусть смущаются те, кто не сможет это показать вам. Вы быстро сможете понять кто перед вами - действительно собственник или друг сводного брата бывшей жены владельца фирмы, которая работала в этом помещении:)
2. отказ обсуждать условия договора - подобная негибкость говорит не только о том, что у собственника есть чёткая позиция, но и то, что у вас могут быть вполне обоснованные проблемы при согласовании перепланировки, ремонту или иным вопросам. С такими собственниками придется договор делать на 120% предусматривающий все, даже самые маловероятные условия.
3. отказ предоставить документы, на основании которых собственник стал таковым. Вам не просто нужно знать названия этих документов. Это может прочитать любо в выписке ЕГРН, вам нужно видеть оригиналы этих документов. Но иногда ситуация не становится понятней после знакомства с документами текущего собственника. Надо просить его идти в Росреестр и заказывать копии всех документов из регистрационного дела. Такой папочки, которая ведётся на каждый объект недвижимости в России, где есть оригиналы всех документов, которые когда-либо подавались на регистрацию в Росреестр и это не только про куплю-продажа, аренду, но и про судебные аресты, залоги и многое другое.

   Конкретный пример: помещение зарегистрировано на основании определения суда. Без прочтения самого этого документа не понятно - это мировое соглашение или, может быть, это банкротное дело так закончилось. Вдруг, заключая мировое соглашение текущий собственник не выполнил какое-то условие и судебное дело может быть возобновлено?

   Уверен, эти риски вам ни к чему.