Новый налог на жилье: как будем оспаривать?

Недвижимость

Актуальность оспаривания кадастровой стоимость именно жилых помещений, как для юридических, так и граждан, стала существенно выше после принятия Федерального закона от 04.10.2014 №284-ФЗ. Налогообложению подлежат жилые дома и жилые помещения, гаражи (машино-места), единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства, а также иных зданий, строений и сооружений, находящиеся в собственности граждан. К жилым помещениям закон относит и все строения, которые расположены на дачных, садовых участках и участках для личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Законодательный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения налога исходя из кадастровой стоимости.

По аналогии с исчислением земельного налога кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определяется на 1 января того года, за который производится расчет налога. Это означает, что в случае изменения (за исключением устранения технической ошибки) кадастровой стоимости в течение года налог пересчитываться по общему правилу не будет.

Новый закон о налоге на имущество физических лиц устанавливает следующие льготы:

• применение налогового вычета — уменьшение кадастровой стоимости общей площади: в отношении квартиры — в размере стоимости 20 кв. м, комнаты — 10 кв. м, жилого дома — 50 кв. м, единого комплекса — 1 млн рублей. Законодательным органам субъектов РФ предоставляется право увеличивать размеры таких налоговых вычетов;
• ставка налога в размере 0,1% от кадастровой стоимости объекта и 2% объектов, включенных в перечень, установленный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ. Указанный перечень составляется в отношении торговых, административных, офисных помещений и помещений объектов общественного питания;
• налоговые ставки могут быть уменьшены до 0 или увеличены максимум в 3 раза нормативными актами законодательными органами муниципалитетов, а в городах федерального значения – законами этих субъектов;
• в регионах, где региональным законом не будет введен налог исходя из кадастровой стоимости, будет использоваться инвентаризационная стоимость объектов по состоянию на 1 марта 2013 г., скорректированная на коэффициент-дефлятор. В зависимости от суммарной стоимости объектов (до 300 тыс. рублей, свыше 300 до 500 тыс. рублей и свыше 500 тыс. рублей), принадлежащих одному лицу, такой коэффициент может составлять от 0,1% до 2%;
• постепенное увеличение налоговой нагрузки после введения кадастровой оценки для целей налогообложения в первые 4 года вплоть до применение полной кадастровой стоимости к 5 году действия налога;
• определение льготных категорий налогоплательщиков и объектов налогообложения.
• с 1 января 2020 года исчисления налога в любом случае исходя из инвентаризационной стоимости объектов налогообложения не производится.

Важно, что с введением изменения в закон об оценочной деятельности 22 июля 2014 г. установлены единые правила для оспаривания кадастровой стоимости как земельных участков, так и объектов капитального строительства (ОКС), в которых относятся все здания, строения и сооружения.

К примеру, в Москве на 2014 г. Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2013 N 772-ПП определен перечень торговых, офисных, административных помещений и помещений общественного питания, в отношении которых исчисляется налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости, аналогичные акты могут быть изданы другими субъектами РФ для целей введения в своем регионе кадастровой стоимости для исчисления налога. Однако такие нормативные акты должны быть приняты до 1 января 2015 г.

Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 №752-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве» утверждена кадастровая стоимость в том числе жилья.

Нами проанализированы сайты судов Москвы и несмотря на законодательную возможность оспаривания пока оспаривается исключительно кадастровая стоимость земельных участков, так как земельный налог давно уже исчисляется исходя из кадастровой стоимости. С 8 августа 2014 г. изменен порядок оспаривания – исковые заявления необходимо подавать в высший суд субъекта, т.е. в Москве такими спорами теперь занимается Мосгорсуд. Специалисты в области недвижимости предрекают, что наибольшая разница между инвентаризационной и кадастровой будет именно в ЦАО, а наибольшая нагрузка именно в районных и межрайонных судах этого округа Москвы. Кадастровая стоимость в ЦАО в среднем больше инвентаризационной от 10 до 30 раз.

До 22 июля 2014 г. юристы спорили относительно того, каким порядком руководствоваться, так как прямо возможность оспаривания кадастровой стоимости было предусмотрено только для земельных участков. Теперь же процесс оспаривания известен:

1. запрашивается справка о кадастровой стоимости (а лучше кадастровый паспорт) на объект;
2. проводится оценка рыночной стоимости на ту же дату, что и проводилась государственная кадастровая оценка (ГКО);
3. проводится экспертиза отчета об оценке;
4. отчет и заключение экспертизы в бумажном и электронном виде, подписанные квалифицированной электронной подписью с приложением правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, заверенных нотариально, подаются в специальную Комиссию при Росреестре
5. Комиссия рассматривает документы в течение месяца на своем заседании, где праве присутствовать заявитель или его представитель, и выносить решение об изменении кадастровой стоимости на рыночную или об отказе;
6. Решение комиссии является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости
7. В случае отказа Комиссии её решение может быть обжаловано в суд.

Физические лица могут обратиться в суд и минуя Комиссию, а срок для обжалования кадастровой стоимости в Комиссии теперь больше не ограничен 6 месяцами с момента утверждения ГКО.

С 22 июля 2014 г. владелец недвижимости вправе произвести перерасчет налога или арендной платы (для земель) за год, в котором было подано соответствующее заявление в Комиссию или суд, если было принято решение в пользу заявителя.

Управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев