Какой налог на имущество заплатит владелец административного, торгового и офисного помещения в 2016 году?

Управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры» Станислав Солнцев

С момента принятия новой редакции Закона Калининградской области от 27.11.2003 N 336 (ред. от 27.11.2015) «О налоге на имущество организаций» от многих предпринимателей — владельцев административно-деловых и торговых центров, недвижимости, которая используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания стали поступать к нам вопросы о том, какой налог на имущество они будут платить в 2016 году?

Ответ же на этот вопрос кроется в том, кто владеет этой недвижимостью – физическое или юридическое лицо. При этом в некоторых свидетельства раньше указывалось, что собственником здания или помещения является индивидуальный предприниматель, к счастью, сейчас такие документы не выдают. Налоговый Кодекс РФ различает только физические и юридические лица, поэтому указание в свидетельстве ИП означает для целей уплаты налога, что собственником является гражданин. Радует и то, что кадастровая стоимость в ряде случаев может быть эффективно оспорена, чему подтверждение наша обширная практика. Но есть и более простой вариант — воспользоваться калькулятором от ФНС РФ.

Недвижимость оформлена на юридическое лицо

Согласно ч. 1 ст. 1.1 Закона Калининградской области от 27.11.2003 №336 в 2016 году налог на имущество по кадастровой стоимости платят только 2 группы организаций:

• иностранные организации, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства, а также с объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не используемые в деятельности таких постоянных представительств;
• застройщики с жилых домов и жилых помещений по истечении 1 года со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету при вводе жилых домов в эксплуатацию.

Если первая группа весьма малочисленна, то ко второй относятся застройщики, которые приняла по бухучету указанные объекты недвижимости как «товар», а не как основные средства. При этом срок в 1 год устанавливается не с момента вступления в силу закона, т.е. с 1 января 2016 г., а с момента ввода в эксплуатацию объектов строительства.

Важным отличием налога на имущество организаций начиная с 2016 г. является расчёт его на основе только кадастровой стоимости. В отличии от налога на имущество физических лиц, для организаций она применяется без каких-либо постепенных переходов – сразу по полной кадастровой стоимости. В 2016 году большинство организаций платят налог на имущество организаций «по-старому» по той же ставке 2,2% от среднегодовой стоимости имущества. Так же в 2016 г. в Калининградской области для всех «упрощенцев», «вменёнщиков» и плательщиков ЕСХН, кроме указанных выше двух групп организаций, сохраняется освобождение от уплаты налога на имущество организаций. С 2017 года из этого давно существующего правила будет исключение – владельцы административно-деловых и торговых центров, недвижимости, которая используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, объекты которых будут включены в перечень, и который должен утвердить специальный орган Правительства Калининградской области (предположительно это будет региональный Минфин), будут платить по налог по кадастровой стоимости, даже если они находятся на спецрежимах – ЕНВД, УСН или ЕСХН. Важно сказать, что пока такой перечень не утвержден и сведений о том, что такая работа ведётся пока нет. Законом установлены налоговые ставки при исчислении налога по кадастровой стоимости в 2017 году – 1%, в 2018 году — 1,5%, в 2019 году — 1,5% и последующие годы — 2%. Предельный размер налога установлен федеральным законодателем в 2%.

Недвижимость оформлена на физическое лицо

В отношении граждан (включая индивидуальных предпринимателей) действует Закон Калининградской области от 25.11.2015 N 467 «Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц», принятый Калининградской областной Думой 12.11.2015, и который установил с 1 января 2016 г. единую дату начала применения кадастровой стоимости как налоговой базы для расчета этого налога.

Налог на имущество с административно-деловых и торговых центров, недвижимости, которая используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания в 2016 году и после появления специального перечня таких объектов уплачиваться будет по-разному. Это единый перечень подобных объектов, где будут владельцы как физические, так и юридические лица. Как показывает практика других регионов в этот перечень попадают далеко не все объекты и не сразу, что обычно на руку владельцам таких объектов. Если ваш объект попал в специальный перечень, утверждаемый уполномоченным органом Правительства Калининградской области, то вы будете платить не более 2% от его кадастровой стоимости в год. Каждый муниципалитет может устанавливать ставку налога самостоятельно, но не выше 2%. Такая же предельная ставка существует для всех объектов с кадастровой стоимостью больше 300 млн рублей. На сегодня большинство муниципалитетов не проявляли оригинальности и не снизил ставку налога для таких «дорогих» объектов, однако есть такие как Черняховский городской округ, где налог снизили до 0,15%. Как отмечалось выше, такого перечня пока нет, поэтому мы обратились в УФНС по Калининградской области с разъяснением, как же владелец такой недвижимости должен платить – как за объект, потенциально попадающий в перечень или как-то иначе?

Налоговая служба дала вполне конкретный ответ, что такие объекты до появления перечня будут облагаться по ставке не выше 0,5% от кадастровой стоимости (согласно п. 3 ч. 2 ст. 406 НК РФ). Мы провели анализ и выяснили, что в абсолютном большинстве муниципалитетов Калининградской области, включая Калининград и Гурьевск, предприниматели будут платить налог на имущество физических лиц в 2016 г. из расчета 0,5% от кадастровой, а после «попадания в перечень» — 2%, однако в некоторых муниципалитетах Калининградской области есть и другие ставки налога:

Многочисленные льготы для граждан, предусмотренные ст. 407 НК РФ, на указанные виды недвижимости (их можно отнести к предпринимательским видам недвижимости) не распространяются.

Указанные правила определения налога на имущество физических лиц и организаций действуют в 2016 году, а в 2017 году налогообложению по кадастровой стоимости подлежат уже все объекты недвижимого имущества указанных видов. Об этом мы расскажем в отдельной статье.

Если Вы хотите снизить налог на имущество физических лиц или организаций, то Вы всегда можете спросить у нас как, написав на vopros@seplegal.ru или позвонить +7 (4012) 98-56-45