Как правильно составить договор аренды?

Запись эфира передачи "Правовой аспект" на радиостанции "Business FM Калининград" со Станиславом Солнцевым:

Ведущий: В очередной раз мы говорим про коммерческую недвижимость и как ёё правильно арендовать. Сегодня мы поговорим с юристом Станиславом Солнцевым о том как правильно составить договор аренды. Мы уже разобрали все риски, ошибки и уловки. Давайте подведём итог и поможем предпринимателям правильно составлять договоры аренды.

Солнцев С.Е: я вообще бы не рекомендовал самим предпринимателям этим заниматься. Всё же это не их профессиональные компетенции, а надо обращаться как это бы ни банально звучало к юристам. Но всё же мы тут собрались, чтоб рассказать на что именно надо обращать внимание в договоре.

Я бы хотел дать универсальные советы по тому как заключать договоры и не только аренды недвижимости:

1. подписывайте договор в присутствии всех подписантов;

2. не позволяйте одним людям расписываться за других

3. подписывайте все страницы договора даже если это не предусмотрено его текстом;

4. не подписывайте пустые листы и страницы договора, в которых ваши подписи оформлены на отдельном листе либо меняйте шрифт, интервалы, сшейте договор и др.

5. не ставьте печать на подпись – это усложнит или сделаем невозможной экспертизу подписи

6. не подписывайте гелевой ручкой, если не хотите усложнить установление срока давности проставления подписи

7. подписывайтесь всегда длинной рукописной подписью с большим количеством букв – помогает провести почерковедческую экспертизу;

8. не соглашайтесь на использование факсимиле, если вы заранее не заключили соглашение об использовании факсимиле с этим контрагентом;

9. проверяйте все экземпляры договоров на идентичность – случается, что вариант, который останется у вас может не соответствовать тому, что вы читали и который остался у партнёра;

10. подписывайте договор постранично и глядя на каждый лист целиком – весьма часто стороны торопятся и подписывают листы не глядя на их верхнюю и среднюю, часть, которая скрывается, а она может отличаться от того, о чём вы договаривались;

11. испорченные «листы» с подписью забирайте себе или уничтожайте;

12. не торопитесь при обмене документами и их подписании;

13. оставляйте всегда себе экземпляр договора;

14. проверяйте, нет ли у контрагента - организации с таким же названием и адресом – в противном случае сверяйте ИНН.

Арендная плата:

Арендная плата начисляется с момента передачи помещения и до возврата по акту помещения, а не с момента выезда из него.
Арендная плата является платой именно за пользование объектом, поэтому начисление ее с момента заключения договора аренды неправомерно. Дата начала срока начисления арендной платы не может быть ранее даты передачи объекта арендатору, то есть даты подписания акта приема-передачи. Если арендодатель уклоняется от приёмки объекта по акту, необходимо зафиксировать факт обращения (телеграммой, электронной перепиской, если она предусмотрена).

Арендные каникулы:

При необходимости проведения на объекте работ по подготовке к пользованию - ремонта, а также при длительности процесса вселения, есть необходимость требовать предоставления так называемых «арендных каникул», в течении которых плата за пользование арендуемым помещений не начисляется. Однако, как правило, такие каникулы не распространяются на плату за потребление коммунальных услуг. Право предоставить арендные каникулы право собственника, а не обязанность.

Изменения и индексация арендной платы:

• Закон запрещает увеличение размера арендной платы чаще одного раза в год. Более частые изменения не могут быть согласованы договором, только законом в особых случаях, к которым не относится аренда коммерческой недвижимости;

• При заключении договора аренды на срок менее года, он не может предусматривать изменения размера арендной платы;

• Рекомендуем в долгосрочном договоре предусмотреть дату, ранее которой арендная плата не может быть изменена (как минимум, в течении года с момента подписания договора);

• Изменение допускается только по соглашению сторон, то есть должно быть заключено дополнительное соглашение, либо порядок изменения (размер коэффициента) должен быть прописан в договоре;

• Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по независящим от арендатора обстоятельствам условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились;

• использование валюты для расчетов арендной платы не запрещено, но не стоит быть уверенным, что колебания валютных курсов вам простит арендодатель. Опыт 1998 и 2014 гг. говорят о том, что они могут быть очень существенны и суды непредсказуемо оценивают эти ситуации от признания, что это ваши коммерческие риски до желаемой фиксации курса на “хорошую дату”. 

Предварительный и договор из “прошлого”:

Договор может быть как заключен на будущее, т.е. предусматривать, что объект аренды будет передан через 3 месяца, когда там, к примеру, закончат ремонт, так и в отношении ещё непостроенной недвижимости.
Такой предварительный договор аренды должен быть практически идентичным договору аренды и отражать все условия, на которые вы соглашаетесь, но в обязательном порядке должен содержать срок заключения основного договора. Если в предварительном договоре вы не укажите все важных для вас условий, то есть вероятность, что арендодатель определит их за вас и скажет, что о них вы с ним “на берегу” не договаривались. Если вы уже фактически пользуетесь арендованным имуществом, но договор не заключен, то не обязательно подписывать его “задним числом”. Достаточно прописать сегодняшнюю дату и указать, что он распространяет своё действие на отношения с необходимой вам даты. Это абсолютно законно. Не стоит бояться, что вы можете просрочить оплату арендной платы, если вы должны были её вносить в прошлые месяцы, но в отсутствии договора не вносили.
Однако стоит этот вопрос с оплатой “старых” платежей оговорить отдельно в тексте такого договора.