Солнцев и партнёры Солнцев и партнёры

Заключение договора аренды и его расторжение: важные моменты

Запись эфира передачи "Правовой аспект" на радиостанции "Business FM Калининград" со Станиславом Солнцевым:

Ведущий: На что нужно обратить внимание при заключении договора аренды и в чем заключается ответственность сторон при его расторжении? Рассказывает юрист Станислав Солнцев.

Распределение ответственности за пожарную безопасность:

Техрегламент о требованиях пожарной безопасности зданий и сооружений устанавливает ответственность, но при этом не определяет лицо, которое отвечает за соблюдение этих требований. По общему правилу арендатор не может нести ответственность за наличие в переданном в аренду помещений эвакуационных выходов, определению показателей предела огнестойкости и класса пожарной опасности строительных конструкций, наличию систем пожаротушения и дымоудаления, наличию в помещениях планов эвакуации и т.п. Все это должно быть обеспечено в зданиях, независимо от того, используются ли они. Однако, в силу закона именно арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Но если переоборудование помещения, его капитальный ремонт возложены договором на арендатора, то именно последний несет ответственность за выполнение противопожарных норм по результату таких работ. Кроме того, все обязанности по соблюдению противопожарных норм, непосредственно связанных с деятельностью на объекте, в том числе, инструктаж сотрудников, выполнение ими правил пожарной безопасности, лежит исключительно на вас как арендаторе.

Эксплуатационная ответственность и риски при авариях. Заключая договор аренды, арендатор заинтересован не только в получении помещения, но и в обеспечении его энергоресурсами: электричеством, тепло- и водоснабжением, услугами водоотведения, возможностью доступа к услугам связи (телефония, Интернет). Есть ряд рекомендаций по распределению эксплуатационной ответственности:

Расходы на коммунальные услуги. Как правило, покупателем у энергоснабжающих компаний коммунальных услуг (потребляемых арендатором) является арендодатель, арендатор просто должен компенсировать ему соответствующие затраты. Расскажу про наиболее типичные варианты компенсации:

Тарифы на коммунальные услуги должны соответствовать ценам, по которым арендодатель получает коммунальные услуги у поставщиков. Любые дополнительные наценки, включаемые в такой тариф, должны быть прозрачными.

Выкуп арендованной недвижимости является правом, а не обязанностью арендатора. Однако если условия о выкупе содержится в договоре и арендатор надлежаще исполнял договор аренды и внёс выкупную цену, то арендодатель не вправе уклоняться от продажи недвижимости. В противном случае арендатор через суд может стать собственником недвижимости. Выкуп может быть как до истечения срока аренды при условии внесении выкупной цены, так и после его окончания, но крайне желательно определить срок внесения выкупной цены. Закон не запрещает внесение в качестве выкупной цены и арендных платежей.

Расторжение договора аренды. Необходимость расторжения договора может возникнуть у любой из его сторон. Лучшим вариантом является расторжение договора по соглашению сторон. В случае, если такого соглашения достичь не удается, следует знать основания расторжения, предусмотренные законом.

По требованию арендодателя расторжение возможно только в судебном порядке, когда арендатор допускает одно из следующих нарушений:

Включение в договор иных причин расторжения необходимо предотвращать, однако это закон прямо не запрещает. И помнить, что прежде, чем обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить и предоставить срок на устранение нарушения.

Рассмотрим другую ситуацию, по требованию арендатора через суд договор аренды может быть расторгнут в случае:

Все иные основания расторжения должны быть четко прописаны в договоре. Также в договоре могут быть прописаны условия и порядок отказа от договора во внесудебном порядке. Рекомендуем предусмотреть право арендатора отказаться от договора аренды в связи с сокращением или увеличением производственной деятельности, в связи со сменой рода деятельности и т.п., что позволит в случае наступления таких обстоятельств изменить срок аренды. При этом договором может быть предусмотрена плата за такой отказ. При отсутствии указания в договоре условий и  порядка отказа от договора, изменить срок аренды без согласия другой стороны практически невозможно, независимо от реальной коммерческой ситуации.

Неотделимые улучшения. Любые отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он вправе по желанию арендатора оставить их на объекте при получении соразмерной компенсации их стоимости.

Неотделимыми улучшениями признаются улучшения капитального характера, которые невозможно арендатору забрать с собой при расторжении без вреда имуществу. Такие улучшения безусловно переходят в собственность арендодателя по окончанию арендных отношений, но если предварительно с арендодателем было согласовано проведение неотделимых улучшений, то арендатор имеет право на компенсацию затрат. Рекомендуем при согласовании с арендатором проведения улучшений одновременно оговаривать их компенсационную стоимость и распределение затрат и обязанностей по оформлению документации в госорганах, если в результате существенно изменяются характеристики объекта аренды.

Несогласованные с арендодателем неотделимые улучшения могут повлечь как обязанность оставить их на объекте без какой-либо компенсации, так и риск, что модернизация объекта будет расценена как ухудшение состояния объекта, и от арендатора потребуются дополнительные затраты по приведению имущества в первоначальное состояние. В некоторых случаях это может быть основанием для расторжения договора.





Похожие публикации

Комментировать

Всплываюшие формы

Для настройки форм, перейдите в режим правки и кликните на "Изменить область"


Кнопки в контактах

Калиниград
Form ID: kontacts_kaliningrad_callback
Заказать звонок
Подтвердите что вы не робот

Форма отправлена

Спасибо! Мы свяжемся с вами в ближайшее время


Москва
Form ID: kontacts_moscow_callback
Заказать звонок
Подтвердите что вы не робот

Форма отправлена

Спасибо! Мы свяжемся с вами в ближайшее время


Барнаул
Form ID: kontacts_barnaul_callback
Заказать звонок
Подтвердите что вы не робот

Форма отправлена

Спасибо! Мы свяжемся с вами в ближайшее время