Заключение договора аренды и его расторжение: важные моменты

Запись эфира передачи "Правовой аспект" на радиостанции "Business FM Калининград" со Станиславом Солнцевым:

Ведущий: На что нужно обратить внимание при заключении договора аренды и в чем заключается ответственность сторон при его расторжении? Рассказывает юрист Станислав Солнцев.

Распределение ответственности за пожарную безопасность:

Техрегламент о требованиях пожарной безопасности зданий и сооружений устанавливает ответственность, но при этом не определяет лицо, которое отвечает за соблюдение этих требований. По общему правилу арендатор не может нести ответственность за наличие в переданном в аренду помещений эвакуационных выходов, определению показателей предела огнестойкости и класса пожарной опасности строительных конструкций, наличию систем пожаротушения и дымоудаления, наличию в помещениях планов эвакуации и т.п. Все это должно быть обеспечено в зданиях, независимо от того, используются ли они. Однако, в силу закона именно арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Но если переоборудование помещения, его капитальный ремонт возложены договором на арендатора, то именно последний несет ответственность за выполнение противопожарных норм по результату таких работ. Кроме того, все обязанности по соблюдению противопожарных норм, непосредственно связанных с деятельностью на объекте, в том числе, инструктаж сотрудников, выполнение ими правил пожарной безопасности, лежит исключительно на вас как арендаторе.

Эксплуатационная ответственность и риски при авариях. Заключая договор аренды, арендатор заинтересован не только в получении помещения, но и в обеспечении его энергоресурсами: электричеством, тепло- и водоснабжением, услугами водоотведения, возможностью доступа к услугам связи (телефония, Интернет). Есть ряд рекомендаций по распределению эксплуатационной ответственности:

• отражайте границы эксплуатационной ответственности графически с привязкой к плану арендуемого помещения/здания и к внешним объектам;

• на плане должно быть четко указано место расположения приборов учета энергоресурсов;

• границу эксплуатационной ответственности указывайте в месте установки приборов учета, либо внутри арендованного объекта после прибора учета, это позволит избежать дополнительных платежей «за потери в сетях»;

• в тексте договора должен быть четко прописан порядок действий при обнаружении аварий в сетях, сроки их устранения;

• если акт разграничения эксплуатационной ответственности в виде отдельного документа не составляется, требуйте внесения в текст договора условия о том, что за эксплуатацию сетей ответственность несет арендодатель.

• установление арендной платы, состоящей из постоянной и переменной части, последняя из которых как раз и будет включать стоимость потребленных коммунальных услуг;

• стоимость коммунальных услуг компенсируется арендодателю сверх арендной платы;

• стоимость потребленных коммунальных услуг включено в фиксированную ставку арендной платы, о чем должно быть четко указано в тексте договора.

Тарифы на коммунальные услуги должны соответствовать ценам, по которым арендодатель получает коммунальные услуги у поставщиков. Любые дополнительные наценки, включаемые в такой тариф, должны быть прозрачными.

Выкуп арендованной недвижимости является правом, а не обязанностью арендатора. Однако если условия о выкупе содержится в договоре и арендатор надлежаще исполнял договор аренды и внёс выкупную цену, то арендодатель не вправе уклоняться от продажи недвижимости. В противном случае арендатор через суд может стать собственником недвижимости. Выкуп может быть как до истечения срока аренды при условии внесении выкупной цены, так и после его окончания, но крайне желательно определить срок внесения выкупной цены. Закон не запрещает внесение в качестве выкупной цены и арендных платежей.

Расторжение договора аренды. Необходимость расторжения договора может возникнуть у любой из его сторон. Лучшим вариантом является расторжение договора по соглашению сторон. В случае, если такого соглашения достичь не удается, следует знать основания расторжения, предусмотренные законом.

По требованию арендодателя расторжение возможно только в судебном порядке, когда арендатор допускает одно из следующих нарушений:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. Существенными нарушениями являются - нецелевое использование, перепланировка или реконструкция без согласия собственника, передача арендатором помещения в субаренду другой организации без согласия собственника;

• существенно ухудшает имущество;

• более 2 раз подряд не вносит арендную плату по истечении установленного в договоре аренды срока, в т.ч. если даже после требования об его уплате арендатор плату внесет;

• своевременно не производит капитального ремонта в случае, если это является его обязанностью.

Включение в договор иных причин расторжения необходимо предотвращать, однако это закон прямо не запрещает. И помнить, что прежде, чем обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить и предоставить срок на устранение нарушения.

Рассмотрим другую ситуацию, по требованию арендатора через суд договор аренды может быть расторгнут в случае:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользовании им;

• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены в процессе приемки;

• арендодатель не производит капитальный ремонт в установленные сроки (если это не является обязанностью арендатора);

• имущество не по причинам, зависящим от арендатора, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Все иные основания расторжения должны быть четко прописаны в договоре. Также в договоре могут быть прописаны условия и порядок отказа от договора во внесудебном порядке. Рекомендуем предусмотреть право арендатора отказаться от договора аренды в связи с сокращением или увеличением производственной деятельности, в связи со сменой рода деятельности и т.п., что позволит в случае наступления таких обстоятельств изменить срок аренды. При этом договором может быть предусмотрена плата за такой отказ. При отсутствии указания в договоре условий и  порядка отказа от договора, изменить срок аренды без согласия другой стороны практически невозможно, независимо от реальной коммерческой ситуации.

Неотделимые улучшения. Любые отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он вправе по желанию арендатора оставить их на объекте при получении соразмерной компенсации их стоимости.

Неотделимыми улучшениями признаются улучшения капитального характера, которые невозможно арендатору забрать с собой при расторжении без вреда имуществу. Такие улучшения безусловно переходят в собственность арендодателя по окончанию арендных отношений, но если предварительно с арендодателем было согласовано проведение неотделимых улучшений, то арендатор имеет право на компенсацию затрат. Рекомендуем при согласовании с арендатором проведения улучшений одновременно оговаривать их компенсационную стоимость и распределение затрат и обязанностей по оформлению документации в госорганах, если в результате существенно изменяются характеристики объекта аренды.

Несогласованные с арендодателем неотделимые улучшения могут повлечь как обязанность оставить их на объекте без какой-либо компенсации, так и риск, что модернизация объекта будет расценена как ухудшение состояния объекта, и от арендатора потребуются дополнительные затраты по приведению имущества в первоначальное состояние. В некоторых случаях это может быть основанием для расторжения договора.