Четыре способа снизить налог на недвижимость организации

Сроки переоценки недвижимости

Уже второй год действует Закон Калининградской области, которым введён налог на объекты капитального строительства (здания, строения и сооружения), исходя из кадастровой стоимости. Однако переход от балансовой стоимости к кадастровой произошёл только для следующих видов объектов:

1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2. нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или по данным БТИ предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для этих целей;
3. объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства;
4. жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (т.е. представляющие собой изначально товар).

Плательщиком налога по кадастровой стоимости ваша компания становится лишь только после включения вашего объекта в Перечень, который в Калининградской области ведёт Министерство по промышленной полите, развитию предпринимательства и торговле Калининградской области. Если вашего объекта нет – вы платите по-старому налог. Перечень передается в ФНС России и должен быть опубликован до 1 января года, в котором планируется налогообложение. Перечень может актуализироваться, но в текущем году это никак не влияет на ваш размер налога.

Как объекты попадают в Перечень и исключаются из него?

Как следует из НК РФ в первую очередь туда попадут все объекты, в названии которых или по документам, у которых указана «торговля», «офис», «деловой центр», «кафе», «мастерская» и т.п. Практика последнего года показывает, что сотрудники Минпрома не выезжают для проверки объекта на место. Но такое право, безусловно у них есть и в случае спорного вопроса это будет происходить.

Перечень в Калининградской области составлен для целей налогообложения в 2017 г. на 26 декабря 2016 г. и актуализирован 30 мая 2017 г., что позволит заблаговременно подготовиться владельцам недвижимости к новому для них налогу в 2018 г.

Если ваш объект попал в Перечень по ошибке, то можно подать заявление о его исключении в региональный Минпром, однако сроки рассмотрения заявления на сегодня очень длительные. К такому заявлению стоит приложить все документы на объект, его фотографию, если из нее понятно, что объект не является торговым, административным или деловым зданием.

Результаты оспаривания действуют ровно до следующей Государственной кадастровой оценки (ГКО) и утверждения её результатов.

Отдельно хочу обратить внимание на несколько важных, но, возможно, не очевидных для обычного предпринимателя моментов:

1. ваше помещение может не иметь никакого отношения к торговле, общественному питанию и т.п, но сам факт его нахождения в офисном здании или ТЦ, где более 20% таких площадей делает вас плательщиком налога по кадастровой стоимости;
2. все объекты недвижимости, которые расположены на земельном участке, у которого в разрешенном использовании указано «торговля», «офисный центр», «административный» или «деловой центр» и аналогичные, становятся объектами налогообложения по кадастровой стоимости, даже если на участке вместе с ТЦ у вас стоит курятник и бывшее железнодорожное депо.
3. аналогично «торговыми центрами» становятся и все объекты недвижимости организации на земельном участке, если один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
4. Разделение объекта на более мелкие в большинстве своём не даёт нужного результата, так как объекты хоть и не останутся в Перечне, но всё равно должны облагаться налогом исходя из кадастровой стоимости, если после такого дробления всё равно подпадают по установленные законом критерии.
5. Если объект попал в Перечень ошибочно, то до его исключения формально вы должны оплачивать налог исходя из кадастровой стоимости.
6. Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии при Росреестре или суде позволяет пересчитать размер налога только за год, в котором было подано такое заявление.
7. Исправление реестровой (ранее – кадастровой) ошибки приводит к перерасчёту налога с момента введения ошибочной кадастровой стоимости.

По закону ГКО власти могут проводить не раньше 3 лет и не позже 5 лет с момента последней такой переоценки.

Как снизить размер налога на имущество:

1. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре и\или в суде (для юридических лиц обращение в Комиссию перед подачей иска в суд является обязательным).
2. Обращение в Комиссию Минпрома Калининградской области за исключением объекта из Перечня, если он не соответствует критериям, по которым его туда должны отнести (ст. 378.2 НК РФ). Нередко этому предшествует уточнение наименование вашего объекта в кадастре.
3. Разделение участка на несколько со сменой разрешенного использования. Позволяет отделить торговые объекты от складских и иных вспомогательных. Но способ не всегда возможен, т.к. нужно заранее смоделировать не будет ли увеличения размера земельного налога, который изменится после размежевания участков. Кроме того, существуют ограничения на выбор видов разрешенного использования исходя из Правил землепользования и застройки.
4. Исправление реестровой (кадастровой) ошибки. Один из самых эффективных способов, но далеко не всегда проблема с установлением стоимости объекта является именно результатом ошибки. Такая ситуация может возникнуть, если объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет после проведения Государственной кадастровой оценки (ГКО). Такое возможно, к примеру, если объект объединили с другими или наоборот разделили.

Критерии, по которым вы сможете понять, когда стоит оспаривать кадастровую стоимость:

1. ваш объект стоит в среднем дороже из расчета за 1 кв.м., чем аналогичные рядом, и на 30% больше, чем УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости);
2. стоимость вашего объекта выросла с прошлой оценки 2011 г. в 2 и более раза;

«Горизонт» эффективности снижения кадастровой стоимости, а значит, и снижения налогового бремени зависит от того:

1. сколько лет осталось до следующей кадастровой оценки (известно, всегда примерно);
2. планируете вы реконструкцию объекта, которая приведет к перерасчету кадастровой стоимости после ввода объекта в эксплуатацию, поэтому «горизонт» эффективности нужно определять до предполагаемой даты постановки на кадастровый учет реконструированного объекта;

Постановлением Правительства Калининградской области №625 от 23.12.2016 г. были утверждены результаты ГКО объектов капитального строительства на 01.01.2016 г., однако применяться эти результаты будут лишь с 1 января 2018 г. как это прямо указано в постановлении. Указанное означает, что следующая ГКО может пройти в период с 2019 г. по 2021 г. При худшем для налогоплательщиков развитии ситуации при проведении ГКО в 2019 г. её результаты вступят в силу в 2020 г., т.е. эффект от оспаривания именно этой кадастровой стоимости составит 2 года. Может показаться, что нас чего-то лишили, но это не так. Как отмечалось выше, оценка проведена на 2016 г., а вступает в силу только в 2018 г., т.е. это стоимость двухлетней давности. Во-вторых, эти 2 года действует оценка на 1 июня 2011 г., т.е. более чем 6-летней давности. Но даже её можно сейчас оспаривать, если это экономически эффективно.

Но как показывает практика (предыдущая оценка была проведена в 2011 г., а вступила в силу в 2012 г.), что так часто оценка может и не проводиться. Но для её проведения будут созданы специальные государственные учреждения, которым будет её поручено проводить. В этом случае оценка может проходить и каждые 3 года.

Автор: Станислав Солнцев, управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры».

Иллюстрация: Алина Мкртчян, 2017 г.