Солнцев Станислав, управляющий партнер фирмы «Солнцев и партнёры»
Зоя Филозоп, начальник корпоративного отдела юридической компании «Центральный округ»
Позиция арендатора и арендодателя достаточно противоречивы и не только друг с другом. Арендатор, с одной стороны, хочет иметь предсказуемые в долгосрочной перспективе условия аренды, а с другой - возможность быстро и без последствия в случае необходимости расторгнуть такой договор и вернуть помещение. Арендодатель - иметь гарантии, что помещения не только будет приносить ему постоянный рыночный доход, но и останется в целости и сохранности, а сам арендодатель может повышать арендную плату и, при необходимости, выселить из помещения арендатора.
В действительности аренда недвижимости, а тем более коммерческой - это не просто юридически обязывающий документ, но и партнёрство - часто на долги годы. Такое партнёрство не может быть гармоничным без чёткого, понятного и прозрачного договора аренды, который каждый из сторон не только понимает, но и разделяет, без договора в котором описаны возможные пути решения наиболее типичных и предсказуемых проблем. Станислав Солнцев, управляющий партнёр юридической фирмы “Солнцев и партнёры” (Калининград) и Зоя Филозоп, начальник корпоративного отдела юридической компании «Центральный округ» (Воронеж), расскажем арендаторам на что обратить внимание при аренде коммерческой недвижимости и какие бывают последствия от необдуманных действий.
Памятка арендатору
Арендатор не является плательщиком земельного налога ни в отношении арендуемого земельного участка, ни в отношении участка, на котором стоит арендуемое здание.
Арендатор не уплачивает налог на имущество
Арендодатель не обязан давать согласие на сдачу в субаренду и понудить его к этому нельзя. Но: после заключения такого договора субаренды отзыв согласия считается несостоявшимся.
Смена собственника недвижимости согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это означает, что никакие условия не подлежат изменению, если это не предусмотрено самим договором, обеспечительный платёж повторно не уплачивается.
Арендатор обязан платить арендную плату, если договор закончился, хотя он не выехал из помещения.
Договор на обслуживание с управляющей компанией или на вывоз мусора со специализированной организацией заключать не требуется, если это сделал собственник.
Типичные ошибки и как их не допускать
Отсутствие договора. Безусловно, доверие очень важный элемент бизнес-отношений, но стабильный бизнес не может строиться только на этом. По крайней мере ваш, как арендатора точно. Отсутствие договора означает, что в любой момент вас могут попросить покинуть помещение и заплатить неосновательное обогащение как в размере арендной платы, так и в ином непредсказуемом размере.
Универсальные ошибки. Отсутствие своего экземпляра договора, который остался у арендодателя. Не подписание приложений к договору или подписание лишь одной стороной. Противоречивость, двусмысленность формулировок. К примеру, когда в одному пункте вы говорите одними словами про один срок, а в другом про тот же, но другими словами.
Отсутствие предмета аренды или он прописан нечётко. Однако современная судебная практика такие договоры более не признаёт незаключенными, если возможно установить объект аренды, который фактически используется. Обязательно ссылайтесь на кадастровый или условный номер объекта, его можно найти на Публичной кадастровой карте по его адресу или в документах собственника (что, конечно, предпочтительней).
Отсутствие срока аренды означает, что договор заключен на неопределенный срок, и может быть расторгнуть по требованию арендодателя за 3 месяца до предполагаемой даты выселения.
Срок указывайте “включительно”, когда формулируете срок исполнения какой-либо обязанности по договору (аренды, уведомления о чём-либо). К примеру, если вы напишите до 25 декабря, то в случае спора это может быть истолковано, и как до 25 включительно, так и ограничиваясь 24 декабря.
Лжесобственник и представитель без доверенности. Нередки случаи, когда помещение сдаёт лицо, которое в действительности собственником не является. В России очень ревностно относятся к тому, когда просят посмотреть чужой паспорт, но очень хотят увидеть “свидетельство”, к слову, которые больше не выдают. С вами может подписать договор и представитель “по доверенности”, которую вам никто не покажет или по доверенности, которая содержит полномочия на оплату коммунальных услуг, участие в общих собраниях собственников многоквартирного дома или заключения договора с управляющей компанией, но никак не на сдачу в аренду помещения. Такое полномочие должно быть прямо указано - “заключать договоры аренды” или “распоряжаться моим имуществом по своему усмотрению”. В последнем случае такую доверенность у неюристов называют “генеральная”, когда лицо может даже продать имущество по своему усмотрению и на своих условиях. “Без документов” сдают помещение от неграмотности, а иногда - это способ мошенничества, получить от вас “гарантийный платёж” и попросту исчезнуть. Если сособственников несколько и право собственности оформлено в долях, то каждый из сособственников должен заключить договор и впоследствии от каждого из них, если в общем договоре аренды не указано иное, нужно получать любое необходимое согласие, вносить каждому в отдельности арендную плату и др. Закажите перед сделкой выписку из ЕГРП. Сейчас её можно получить даже онлайн через сайт Росреестра. Не рискуйте, выясняйте, кто собственник на момент подписания договора.
Недвижимость может находиться в залоге, чаще всего у банка или иного кредитора, инвестора. В этом случае нужно получить письменное согласие залогодержателя (или даже нескольких) на заключение договора аренды. Однако договором залога может быть предусмотрено, что спрашивать такое согласие не нужно. Собственник помещения должен вам показать ту часть договора залога, где говорится об этом. Если сомневаетесь - закажите выписку из ЕГРП, найдите залогодержателя и напишите ему письмо о том, нужно ли такое согласие и согласен ли он его дать.
Назначение помещения. Сравните которое указано в свидетельстве и которое явствует из местоположения и обстановки: в жилом многоквартирном доме (учитывайте, что есть ограничения в силу закона по времени работы и тем видам деятельности, которые могут там размещаться), не имеет нужных подъездов, фактически реконструировано или площадь явно не соответствует указанной в документах. Самовольная реконструкция может привести к искам собственников квартир в многоквартирном доме, а значит есть шанс потерять пригодное помещение и уйти в спор с собственником о выплате вам убытков. Типичная формулировка в договоре о том, что вы должны “использовать помещение по назначению”, может стать для вас основанием для выселения, когда этого захочет собственник, даже при условии, что он устно разрешил вам использовать его, например, под производство мебели. Сформулируйте конкретно цели или способы использования недвижимости, что впоследствии позволит избежать споров о том, что недвижимость непригодна для такого использования и у вас как арендатора останется право требовать убытки с арендодателя.
Приёмка помещения должна осуществляться человеком, который понимает в строительстве или технической эксплуатации здания, а при аренде земельных участков могут привлекаться кадастровые инженеры для выноса границ участка в натуре, иные специалисты для обследования грунта и подземных коммуникаций. Всё это зависит от целей использования и определения пригодности для таких целей арендуемой недвижимости, а также необходимости отражения технического состояния недвижимости при приёмке.
Аренда части помещения или участка земли. Закон не запрещает арендовать часть недвижимости, но в этом случае вам потребуется план помещения, на котором вы отобразите эту часть. Не пренебрегайте услугами кадастровых инженеров, которые вам поможет качественно начертить такой план и рассчитать реальную площадь арендуемой части. Если вы планируете арендовать под деятельность, которая подпадает по “вменёнку” (ЕНВД), то сразу укажите графически, где торговый зал, а где склад или иные помещения. Впоследствии, это сэкономит и ваше время, и проверяющих из налоговой.
Арендная плата после истечения договора и до момента возврата объекта не может уплачиваться в двукратном размере, так как это создает неосновательное обогащение у арендодателя. Но такое требование может быть законным, если это будет указано в договоре как неустойка в размере арендной платы.
Собственник согласен на размещение рекламы и прочих вывесок на фасаде здания. Однако тут нужно определиться с тем, что вы арендуете. если отдельно стоящее здание, то проблем нет - оформляете паспорт рекламного места и размещаете рекламу. Если это встроенное, пристроенное помещение в многоквартирном доме, то согласия собственника не достаточно, требуется получить 2\3 голосов всех собственников многоквартирного дома, а не просто тех, кто на него пришёл, как это обычно бывает.
Советы по “механизму” подписания договора:
подписывайте договор в присутствии всех подписантов;
не позволяйте одним людям расписываться за других
подписывайте все страницы договора даже если это не предусмотрено его текстом;
не подписывайте пустые листы и страницы договора, в которых ваши подписи оформлены на отдельном листе либо меняйте шрифт, интервалы, сшейте договор и др.
не ставьте печать на подпись – это усложнит или сделаем невозможной экспертизу подписи
не подписывайте гелевой ручкой, если не хотите усложнить установление срока давности проставления подписи
подписывайтесь всегда длинной рукописной подписью с большим количеством букв – помогает провести почерковедческую экспертизу;
не соглашайтесь на использование факсимиле, если вы заранее не заключили соглашение об использовании факсимиле с этим контрагентом;
проверяйте все экземпляры договоров на идентичность – случается, что вариант, который останется у вас может не соответствовать тому, что вы читали и который остался у партнёра;
подписывайте договор постранично и глядя на каждый лист целиком – весьма часто стороны торопятся и подписывают листы не глядя на их верхнюю и среднюю, часть, которая скрывается, а она может отличаться от того, о чём вы договаривались;
испорченные «листы» с подписью забирайте себе или уничтожайте;
не торопитесь при обмене документами и их подписании;
оставляйте всегда себе экземпляр договора;
проверяйте, нет ли у контрагента - организации с таким же названием и адресом – в противном случае сверяйте ИНН
Арендная плата
Арендная плата начисляется с момента передачи помещения и до возврата по акту помещения, а не с момента выезда из него. Арендная плата является платой именно за пользование объектом, поэтому начисление ее с момента заключения договора аренды неправомерно. Дата начала срока начисления арендной платы не может быть ранее даты передачи объекта арендатору, то есть даты подписания акта приема-передачи. Однако, при возврате объекта собственнику определяющее значение имеет дата подписания акта возврата недвижимости. Следовательно оплате подлежит срок аренды с даты подписания арендатором акта приема-передачи по дату подписания акта о возврате объекта. Если арендодатель уклоняется от приёмки объекта по акту, необходимо зафиксировать факт обращения (телеграммой, электронной перепиской, если она предусмотрена).
Арендные каникулы
При необходимости проведения на объекте работ по подготовке к пользованию, а также при длительности процесса вселения, есть необходимость требовать предоставления так называемых «арендных каникул», в течении которых плата за пользование арендуемым помещений не начисляется. Однако, как правило, такие каникулы не распространяются на плату за потребление коммунальных услуг.
Изменение и индексация арендной платы
Закон запрещает увеличение размера арендной платы чаще одного раза в год. Более частые изменения не могут быть согласованы договором, только законом в особых случаях, к которым не относится аренда коммерческой недвижимости.
При заключении договора аренды на срок менее года, он не может предусматривать изменения размера арендной платы.
Рекомендуем в долгосрочном договоре предусмотреть дату, ранее которой арендная плата не может быть изменена (как минимум, в течении года с момента подписания договора).
Изменение допускается только по соглашению сторон, то есть должно быть заключено дополнительное соглашение, либо порядок изменения (размер коэффициента) должен быть прописан в договоре.
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по независящим от арендатора обстоятельствам условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились.
Колебания валютные курсов последних лет как и практика устанавливать еще со времён валютного кризиса 1998 года арендную плату в валюте привели к тому, что оплата аренды по валютному курсу в рублях стало невыполнимой задачей для многих арендаторов. При этом суды последние годы, разрешая споры арендаторов о “фиксации” курса, приходят к различным выводам:
заключая договор, стороны, действуя разумно, не могли не предвидеть инфляцию или изменение курса рубля по отношению к иностранной валюте, поэтому необходимо изменить условие договора и произвести пересчёт размере арендной платы в рублях на некую “докризисную” даты;
устанавливая цену договора в иностранной валюте, стороны согласились принять на себя валютные риски, что влекло отказ в иске об изменении размера арендной платы.
Иными словами, арендатор может попытать счастья в суде, чтобы изменить снизить размер аренды, если арендодатель не идёт к нему на встречу.
Обеспечительный платёж. С 1 июня 2015 г. обеспечительный платеж стал предусмотренной формой обеспечения обязательств. Обычно его использовали на случай разного рода нарушений условий договора, а чаще - неоплаты арендной платы или иных платежей. Иногда, если арендатор расторгал договор досрочно и это было предусмотрено договором, то обеспечительный платеж не возвращался. Сейчас это называется плата за отказ от договора. При заключении договора на новый срок обеспечительный платёж засчитывается по новому договору, если в нём не указано иное.
Предварительный и договор из “прошлого”. Договор может быть как заключен на будущее, т.е. предусматривать, что объект аренды будет передан через 3 месяца, когда там, к примеру, закончат ремонт, так и в отношении ещё непостроенной недвижимости. Такой предварительный договор аренды должен быть практически идентичным договору аренды и отражать все условия, на которые вы соглашаетесь, но в обязательном порядке должен содержать срок заключения основного договора. Если в предварительном договоре вы не укажите все важных для вас условий, то есть вероятность, что арендодатель определит их за вас и скажет, что о них вы с ним “на берегу” не договаривались. Если вы уже фактически пользуетесь арендованным имуществом, но договор не заключен, то не обязательно подписывать его “задним числом”. Достаточно прописать сегодняшнюю дату и указать, что он распространяет своё действие на отношения с необходимой вам даты. Это абсолютно законно. Не стоит бояться, что вы можете просрочить оплату арендной платы, если вы должны были её вносить в прошлые месяцы, но в отсутствии договора не вносили. Однако стоит этот вопрос с оплатой “старых” платежей оговорить отдельно в тексте такого договора.
Распределение ответственности за пожарную безопасность
Техрегламент о требованиях пожарной безопасности зданий и сооружений устанавливает ответственность за обеспечение требований к объектам защиты, но при этом не определяет лицо, которое отвечает за соблюдение этих требований. Как показывает судебная практика стороны в договоре аренды могут сами урегулировать данный вопрос. Если же это явно сделано не было, то судом учитываются условия договора аренды в целом.
По общему правилу, арендодатель обязан передать арендатору помещение в состоянии, пригодном для использования. Обязанности по проведению капитального ремонта также лежат на арендодателе в силу закона, если иное не предусмотрено договором аренды. Следовательно, арендатор не может нести ответственность за наличие в переданном в аренду помещений эвакуационных выходов, определению показателей предела огнестойкости и класса пожарной опасности строительных конструкций, наличию систем пожаротушения и дымоудаления, общей документации о соответствии здания нормам пожарной безопасности, наличию в помещениях планов эвакуации и т.п. Все это должно быть обеспечено в зданиях, независимо от того, используются ли они. Бремя содержания, в том числе технического обслуживания по общему правилу несет собственник имущества. Однако, в силу специальных норм об аренде — ст. 616 ГК РФ именно арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Однако, если переоборудование помещения, его капитальный ремонт возложены договором на арендатора, то именно последний несет ответственность за выполнение противопожарных норм по результату таких работ.
Кроме того, все обязанности по соблюдению противопожарных норм, непосредственно связанных с деятельностью на объекте, в том числе, инструктаж сотрудников, выполнение ими правил пожарной безопасности, лежит исключительно на арендаторе.
При проведении проверки соблюдения правил пожарной безопасности к ответственности, как административной (статьи 20.4, 19.5, 14.34 КоАП РФ), так и в тяжелых случаях уголовной (ст.219 УК РФ) будет привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности.
Эксплуатационная ответственность и риски при авариях
Заключая договор аренды, арендатор заинтересован не только в получении помещения, но и в обеспечении его энергоресурсами: электричеством, тепло- и водоснабжением, услугами водоотведения, возможностью доступа к услугам связи (телефония, Интернет).
Грамотное распределение эксплуатационной ответственности на сети позволяет не только сократить расходы по финансированию текущих ремонтов, но и определить степень риска аварий, вот некоторые из рекомендаций:
отражайте границы эксплуатационной ответственности графически с привязкой к плану арендуемого помещения/здания и к внешним объектам;
на плане должно быть четко указано место расположения приборов учета энергоресурсов;
границу эксплуатационной ответственности указывайте в месте установки приборов учета, либо внутри арендованного объекта после прибора учета, это позволит избежать дополнительных платежей «за потери в сетях»;
в тексте договора должен быть четко прописан порядок действий при обнаружении аварий в сетях, сроки устранения аварий на сетях, находящихся в зоне эксплуатационной ответственности арендодателя;
если акт разграничения эксплуатационной ответственности в виде отдельного документа не составляется, требуйте внесения в текст договора условия о том, что за эксплуатацию сетей ответственность несет арендодатель
Расходы на коммунальные услуги
По общему правилу арендатор обязан нести расходы на содержание имущества. Как правило, покупателем у энергоснабжающих компаний коммунальных услуг (потребляемых арендатором) является арендодатель, арендатор должен компенсировать ему соответствующие затраты. Каких-либо ограничений по способу возмещения таких затрат в законе нет.
Возможные варианты компенсации:
установление арендной платы, состоящей из постоянной и переменной части, последняя из которых как раз и будет включать стоимость потребленных коммунальных услуг;
стоимость коммунальных услуг компенсируется арендодателю сверх арендной платы;
стоимость потребленных коммунальных услуг включено в фиксированную ставку арендной платы, о чем должно быть четко указано в тексте договора.
Тарифы на коммунальные услуги должны соответствовать ценам, по которым арендодатель получает коммунальные услуги у поставщиков. Любые дополнительные наценки, включаемые в такой тариф, должны быть прозрачными. Не допускается включение в тариф расходов на содержание оборудования, принадлежащего арендодателю, эти расходы арендодатель компенсирует из арендной платы (ее постоянной части).
Выкуп арендованного имущества
Выкуп арендованной недвижимости является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены. Однако если условия о выкупе содержится в договоре и арендатор надлежаще исполнял договор аренды и внёс выкупную цену, то арендодатель не вправе уклоняться от продажи недвижимости. В противном случае арендатор через суд может стать собственником недвижимости. Для того, чтобы выкуп юридически был обязателен нужно:
согласовать условия о выкупе недвижимости;
определить стоимость выкупа
Выкуп может быть как до истечения срока аренды при условии внесении выкупной цены, так и после его окончания, но крайне желательно определить срок внесения выкупной цены. Закон не запрещает внесение в качестве выкупной цены и арендных платежей.
Расторжение договора аренды
Необходимость расторжения договора может возникнуть у любой из его сторон. Лучшим вариантом является расторжение договора по соглашению сторон. В случае, если такого соглашения достичь не удается, следует знать основания расторжения, предусмотренные законом.
По требованию арендодателя расторжение возможно только в судебном порядке, когда арендатор допускает одно из следующих нарушений:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд не вносит арендную плату по истечении установленного в договоре аренды срока;
своевременно не производит капитального ремонта в случае, если это является его обязанностью.
Включение в договор иных причин расторжения необходимо предотвращать. И помнить, что прежде, чем обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить и предоставить срок на устранение нарушения.
По требованию арендатора через суд договор аренды может быть расторгнут если:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользовании им;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены в процессе приемки;
арендодатель не производит капитальный ремонт в установленные сроки (если это не является обязанностью арендатора);
имущество не по причинам, зависящим от арендатора, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Все иные основания расторжения должны быть четко прописаны в договоре. Также в договоре могут быть прописаны условия и порядок отказа от договора во внесудебном порядке. Рекомендуем предусмотреть право арендатора отказаться от договора аренды в связи с сокращением или увеличением производственной деятельности, в связи со сменой рода деятельности и т.п., что позволит в случае наступления таких обстоятельств изменить срок аренды. При этом договором может быть предусмотрена плата за такой отказ. При отсутствии указания в договоре условий и порядка отказа от договора, изменить срок аренды без согласия другой стороны практически невозможно, независимо от реальной коммерческой ситуации.
Неотделимые улучшения
Любые отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он вправе по желанию арендатора оставить их на объекте при получении соразмерной компенсации их стоимости.
Неотделимыми улучшениями признаются улучшения капитального характера, которые невозможно арендатору забрать с собой при расторжении без вреда имуществу. Такие улучшения безусловно переходят в собственность арендодателя по окончанию арендных отношений, но если предварительно с арендодателем было согласовано проведение неотделимых улучшений, то арендатор имеет право на компенсацию затрат. Рекомендуем при согласовании с арендатором проведения улучшений одновременно оговаривать их компенсационную стоимость и распределение затрат и обязанностей по оформлению документации в госорганах, если в результате существенно изменяются характеристики объекта аренды.
Несогласованные с арендодателем неотделимые улучшения могут повлечь как обязанность оставить их на объекте без какой-либо компенсации, так и риск, что модернизация объекта будет расценена как ухудшение состояния объекта, и от арендатора потребуются дополнительные затраты по приведению имущества в первоначальное состояние. В некоторых случаях это может быть основанием для расторжения договора.
Аренда без регистрации
Отсутствие регистрации договора, заключенного на срок более 12 мес. - не повод уйти от ответственности по договору. Несмотря на то, что по-прежнему договор аренды недвижимого имущества на срок от года и более подлежит государственной регистрации, отсутствие государственной регистрации не дает возможности сторонам, заключившим такой договор, ссылаться на его незаключенность. Таким образом, ни арендатору, ни арендодателю не удастся уклониться от выполнения обязательств по подписанному договору, в соответствии с его условиями будет начисляться арендная плата, пени за просрочку ее уплаты.
Для арендатора риски отсутствия регистрации договора аренды влечет риск отсутствия у третьих лиц информации о том, что объект “занят”. Отсутствие информации об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок (ЕГРП) с ним позволит недобросовестному арендодателю передать объект в залог, продать его, сдать в аренду повторно. Несмотря на возможную оспоримость отдельных сделок, деятельность арендатора будет нарушена. Поэтому рекомендуем не затягивать сдачу документов на регистрацию договора аренды, тем более. что это может быть сделано арендатором самостоятельно, если при заключении договора он получил нотариальные копии необходимых документов арендодателя.
Право на одностороннее изменение договора
С 01 июня 2015 года сторонам договора предоставлено право на одностороннее изменение договора в случаях. Следовательно, в договоре аренды могут быть предусмотрены случаи изменения его условий при каких-либо обстоятельствах, например, возникновение права на размещение вывесок на внешнем ограждении после его создания или реконструкции, преимущественное право на увеличение площадей на тех же условиях при освобождении соседних помещений. Однако, такие изменения допускаются с соблюдением принципов добросовестного и разумного поведения и пределов, предусмотренных законом или договором.
Для настройки форм, перейдите в режим правки и кликните на "Изменить область"