6 ответов на вопросы о налогах по кадастровой стоимости

Станислав Солнцев, управляющий партнёр

Написано много статей, в том числе и моих, по теме «Снижение кадастровой стоимости и налога на имущество организаций и физических лиц», но сегодня я расскажу о тех вопросах, которые регулярно поднимают наши клиенты при исчислении налога на имущество.   В прошлом году правительством Калининградской области была утверждена кадастровая стоимость объектов капитального строительства (зданий, строений и сооружений). Применяется ли она в 2017 г.? Можно ли ее оспаривать? Новая кадастровая стоимость применяться будет лишь с 1 января 2018 г., как написано в самом постановлении. Сложно сказать, почему не успели или не захотели применять в этом году. Несмотря на то, что кадастровая стоимость «не действует» в этом, 2017 году, это нисколько не мешает её оспаривать, подавать заявления об исправлении ошибок в кадастре и определяться с тем, как более эффективно платить налог на имущество в 2018 г. Как раз есть чуть меньше полугода, чтобы основательно разобраться и подготовиться. В 2017 г. для целей налогообложения действует государственная кадастровая оценка (ГКО), выполненная на 1 июня 2011 г.

Если мы делим участок, то как я буду платить земельный налог после раздела? Ведь его стоимость не утверждена? Может ли оказаться, что я не буду платить налог? К сожалению, избежать оплаты налога вряд ли удастся, но перед разделом стоит внимательно посмотреть, не увеличите ли вы налоговую нагрузку. Суть в том, что после раздела Кадастровая палата сама утвердит кадастровую стоимость – только расчётным путем. Если вы формируете два участка в границах существующего населенного пункта, то кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь образованного земельного участка. УПКС можно найти в приложении к постановлению правительства Калининградской области. То есть, вам перед разделом и обращению к кадастровому инженеру требуется самостоятельно или с помощью юриста выяснить:

• правильно ли вы выбрали вид разрешенного использования у новых участков;
• можно ли вообще выбрать нужный вам вид разрешенного использования для новых участков;
• будет ли вам выгоден такой раздел с учетом новой кадастровой стоимости, возможно, новых ставок налога и его итогового размера;
• останутся или будут исключены здания, которые находились и будут находиться на новых участках, из реестра, составляемого Минпромом Калининградской области, для целей налогообложения по кадастровой стоимости. Исключение из реестра означает возврат к оплате налога по инвентаризационной стоимости, включение – к оплате по кадастровой.

  Действительно ли, что торговым центром (комплексом) может быть признан по сути любой объект недвижимости и налог с него будет уплачиваться по кадастровой стоимости? Налоговый кодекс в п. 1 ч. 4 ст. 378.2 установил, что не зависимо от того, как в реальности используется или что из себя представляет здание (строение, сооружение), которое расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, оно будет относиться к торговым центрам. К примеру, у вас есть котельная с кадастровой стоимостью в 2,5 млн рублей, которая стоит на земельном участке вместе с еще тремя зданиями, одно из которых торговое. Соответственно, разрешенное использование такого участка должно содержать указание «под торговлю». Если у вас есть на участке мойка, автосервис, шиномонтаж, химчистка либо вы оказываете иные бытовые услуги, то вы в такой же ситуации. В противном случае у вас нецелевое использование земли и Росреестр вас может понудить к его изменению. Это означает, что все объекты на этом участке с точки зрения налогообложения становятся «торговыми центрами» и должны попасть в реестр, который ведёт уполномоченный региональным правительством орган (в настоящее время Минпром). Это в свою очередь приводит к тому, что и со вспомогательных и даже не имеющих прямого отношения к вашему бизнесу объектам вы платите налог по кадастровой стоимости так, как если бы вы торговали в котельной, гараже или многоуровневой парковке для гостей.

СОВЕТ: делите участок под объектами недвижимости так, чтобы на одном участке были лишь «однотипные» объекты.

  Какие есть льготы для бизнеса по налогу на имущество как организациям? В ч. 3 ст. 1.1 Закон Калининградской области от 27.11.2003 № 336 (ред. от 11.04.2016) «О налоге на имущество организаций» установлен ряд льгот по налогу на имущество организаций:

1. «налоговый вычет» на величину кадастровой стоимости 300 кв.м площади одного объекта недвижимого имущества по выбору налогоплательщика при условии, что объект недвижимого имущества и помещения в нем не переданы в пользование третьим лицам.

ПРИМЕР: если административное здание вы используете исключительно в личных целях, не сдаете его в аренду или даже безвозмездное пользование своим же фирмам или даже своему ИП, то вы можете уменьшить размер своего налога. Представим, что здание имеет площадь 2000 кв.м, его кадастровая стоимость составляет 70 млн рублей, т.е. 1 кв.м стоит 35 тыс. рублей. Вы можете вычесть 10,5 млн рублей из 70 млн, что будет соответствовать налоговой базе в 59,5 млн рублей. Если ставка налога составляет 1%, то экономия составит 105 тыс. руб. в год, а с 2020 г. и далее по 210 тыс. руб. в год. Согласитесь, хорошая льгота. Но только надо выбрать самый дорогой по вычету объект и своевременно заявить в налоговую о льготе. Не забываем и о том, что сокрытие фактического использования помещения своими или посторонними лицами может привести к неуплате налога, а это при определенных случаях и достаточно крупных суммах недоимки может привести и к уголовно-правовым последствиям для руководства бизнесом.

1. полное освобождение от налога при одновременном соблюдении трёх условий:
   • здания и помещения в них не переданы в пользование кому-либо и используются налогоплательщиком для размещения рабочих мест работников, обеспечивающих его производственную деятельность;
   • эти здания расположены на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает только размещение объектов промышленности и (или) производства и (или) административных зданий промышленности, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок промышленности.

К примеру, если ваш производственный цех располагается на земельном участке вместе с торговым зданием, то велика вероятность, что его назначение по данным кадастра «для торговли», что исключает возможность применения такой льготы.

СОВЕТ: приводите в порядок виды разрешенного использования земли, но будьте внимательны, чтобы не сделать кадастровую стоимость земли выше, чем она была. Бывает, что, приводя в порядок документы на землю, вы повышаете земельный налог, который перекрывает выгоду от льготы по налогу на имущество.

1. на земельных участках, указанных выше или прилегающих к ним (вероятно, законодатель имел в виду смежные), расположены находящиеся в вашей собственности нежилые здания, используемые для осуществления производственной деятельности, и данные нежилые здания и помещения в них не переданы налогоплательщиком в пользование третьим лицам.

  Существующие недостатки у такой системы льгот, которую мы попробуем в этом году обсудить на площадке Калининградской торгово-промышленной палаты:

• нельзя передавать свои объекты недвижимости даже своим фирмам и ИП, т.е. вообще никому и ни по какому договору или даже фактически без него;
• льготы применяются исключительно для объектов недвижимости, которые попали в реестр объектов по данным ЕГРН и сведениям из БТИ (п. 2 ч. 1 ст. 378.2 НК РФ). Это означает, что административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения в них не могут иметь льгот в принципе. Не попадают в список льготников и те торговые и административные объекты, у которых в данных БТИ или ЕГРП не указано прямо, что они таковыми являются.
• льготы не положены и тем объектам, что стали «торговыми центрами» по воле нахождения на общем земельном участке с реально действующими торговыми зданиями, зданиями общественного питания или бытового обслуживания.

  Есть ли льготы для предпринимателей, у которых в собственности коммерческие объекты? Если вы собственник квартир, то вам полагается льгота на одну квартиру в 20 кв.м, 10 кв.м для комнаты и 50 кв.м для жилого дома. Статьей 407 НК РФ предусмотрена масса льгот для граждан по налогу на имущество, но в случае использования объекта недвижимости в предпринимательской деятельности они не применяются.   Что выгоднее для уплаты налога — оформить коммерческую недвижимость на физическое или на юридическое лицо? Ставки и льготы для граждан могут в разных муниципалитетах незначительно варьироваться, но торговые, офисные, административные здания и помещения включаются в реестр Минпромом Калининградской области так же, как и объекты юридических лиц. Налоговым Кодексом РФ установлена предельная ставка в 2% для таких коммерческих объектов, но может быть снижена муниципальными властями. Однако в Калининградской области муниципалитеты не воспользовались своим правом снизить налог на коммерческую недвижимость. При этом заметим, ставка налога на имущество юрлиц в Калининградской области: в 2016 году — 0,75%, в 2017 году – 1%, в 2018-2019 годах — 1,5% и последующие годы – 2%. Совет владельцам коммерческой недвижимости: в 2017-2019 гг. выгоднее оформлять коммерческие объекты на физическое лицо. Совместно со статусом ИП на «упрощенке» в 6% это позволяет здорово экономить на уплате налогов абсолютно законным способом, сдавая помещения в аренду. Автор: Станислав Солнцев, управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры».