По мнению авторов предложения, такая мера позволит выявлять случаи, когда собственник действует под влиянием мошенников или принимает решение о продаже жилья под психологическим давлением.
Однако действительно ли обязательная психиатрическая проверка способна защитить участников рынка недвижимости от мошенничества?
В чем заключается проблема
В последние годы участились случаи, когда собственники жилья под воздействием мошенников продают квартиры, а затем обращаются в суд с требованием признать сделку недействительной.
В результате возникает серьёзная проблема для добросовестного покупателя.
Если суд признаёт сделку недействительной, недвижимость может быть возвращена продавцу, а покупатель рискует остаться без жилья и без уплаченных денежных средств.
Именно поэтому регулярно появляются предложения о введении дополнительных механизмов контроля при совершении сделок с недвижимостью.
Может ли психиатрическая проверка защитить от мошенничества
По мнению юриста-партнёра юридической фирмы «Солнцев и партнёры» Вадима Сторчака, предложенная инициатива является юридически спорной и вряд ли сможет стать эффективным инструментом защиты участников сделок.
Основная проблема заключается в том, что справка от психиатра отражает состояние человека только на конкретный момент времени.
При этом подобное освидетельствование не позволяет установить:
- находился ли человек под длительным психологическим воздействием;
- подвергался ли он манипуляциям;
- действовал ли под влиянием мошенников;
- осознавал ли все последствия своих действий на протяжении длительного периода времени.
Кроме того, недобросовестные участники подобных схем могут обеспечить формальное прохождение такой проверки.
Что говорят государственные органы
Согласно позиции Росреестра, введение обязательного психиатрического освидетельствования продавцов недвижимости вызывает серьёзные правовые вопросы.
Ведомство ранее указывало, что обязательное медицинское обследование как условие совершения сделки может затрагивать конституционные права граждан на неприкосновенность частной жизни и личную свободу.
Поэтому вопрос о возможности введения подобной процедуры остаётся дискуссионным не только с практической, но и с правовой точки зрения.
Какие меры действительно помогают защитить участников сделки
На основании действующего законодательства и сложившейся практики можно выделить несколько инструментов, которые реально помогают снизить риски мошенничества при покупке и продаже недвижимости.
Нотариальное удостоверение сделки
Одним из наиболее эффективных механизмов считается нотариальное сопровождение сделки.
Нотариус проверяет:
- личность участников сделки;
- полномочия сторон;
- законность совершаемых действий;
- наличие обременений;
- добровольность волеизъявления участников.
Именно нотариус способен выявить признаки давления, сомнений в понимании последствий сделки или иные обстоятельства, требующие дополнительной проверки.
Самозапрет на регистрационные действия
Собственник может заранее подать заявление о невозможности регистрации перехода права без его личного участия.
Соответствующая запись вносится в ЕГРН.
Такой механизм позволяет существенно снизить риск мошеннических действий с недвижимостью.
Безопасные расчёты через эскроу-счета
Дополнительным способом защиты являются расчёты через эскроу-счета.
В этом случае денежные средства хранятся в банке до завершения регистрации перехода права собственности.
Подобная схема позволяет снизить риски как для продавца, так и для покупателя.
Проверка объекта и продавца перед сделкой
Перед покупкой недвижимости рекомендуется:
- получить актуальную выписку из ЕГРН;
- проверить историю переходов права собственности;
- убедиться в отсутствии ограничений и обременений;
- при наличии сомнений запросить дополнительные документы, подтверждающие состояние здоровья продавца.
При этом медицинские документы могут рассматриваться только как дополнительная мера осмотрительности, а не как универсальная гарантия безопасности сделки.
Что говорит Верховный Суд
Отдельного внимания заслужает позиция Верховного Суда РФ, сформулированная в Определении от 16 декабря 2025 года № 5-КГ25-174-К2.
Суд указал, что заблуждение относительно мотивов или последствий сделки само по себе не является основанием для признания её недействительной.
Однако судебная практика по подобным спорам продолжает развиваться, поэтому риски для участников рынка недвижимости полностью не исключены.
Вывод
Обязательная психиатрическая проверка продавцов жилья вряд ли сможет стать эффективным инструментом защиты от мошенничества.
Подобная мера не позволяет достоверно установить наличие психологического давления или мошеннического воздействия и вызывает серьёзные правовые вопросы.
На сегодняшний день наиболее действенными способами защиты остаются нотариальное сопровождение сделки, использование самозапрета на регистрационные действия, безопасные способы расчётов и тщательная проверка объекта недвижимости до подписания договора.
Часто задаваемые вопросы
Обязательна ли сейчас психиатрическая проверка продавца квартиры?
Нет. Действующее законодательство не предусматривает обязательного психиатрического освидетельствования продавцов недвижимости.
Может ли справка от психиатра гарантировать безопасность сделки?
Нет. Такая справка отражает состояние человека только на момент обследования и не подтверждает отсутствие психологического давления или мошеннического воздействия.
Как защитить себя при покупке квартиры на вторичном рынке?
Рекомендуется проводить комплексную проверку объекта, использовать безопасные способы расчётов и по возможности оформлять сделку через нотариуса.
Что такое самозапрет на регистрационные действия?
Это запись в ЕГРН, запрещающая регистрацию перехода права собственности без личного участия владельца недвижимости.
Может ли сделка быть признана недействительной после её регистрации?
Да. При наличии предусмотренных законом оснований заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной.
Станислав Солнцев 05.06.2026