История проекта апарт-отелей на Тонком мысу в Геленджике хорошо показывает один из наиболее опасных рисков для застройщика и инвестора. Разрешения на строительство получены, земельный участок предоставлен именно для завершения объекта, права на недвижимость зарегистрированы, деньги вложены — а спустя годы выясняется, что территория находится в зоне, где первоначальный проект реализовать нельзя.
После этого проблема становится уже не только градостроительной. Возникают вопросы о судьбе земли и недостроенных объектов: кто отвечает за невозможность завершения строительства, вправе ли администрация изъять незавершенную недвижимость, должен ли собственник получить компенсацию и что делать, если муниципалитет сам добился изъятия через публичные торги, но затем годами эти торги не проводит.
Спор ООО «МБФ Девелопмент» с администрацией Геленджика интересен именно тем, что позволяет проследить почти весь жизненный цикл проблемного девелоперского проекта — от выдачи разрешений на строительство до изъятия объектов и отдельного судебного спора об исполнении решения суда.
Спор касается земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401030:52 площадью 17 344 кв. м по адресу: Геленджик, ул. Набережная, 11. На участке расположены пять объектов незавершенного строительства со степенью готовности 9%: 23:40:0000000:2760, 23:40:0401030:833, 23:40:0401030:832, 23:40:0401030:831 и 23:40:0401030:829.
Проект начался задолго до появления ООО «МБФ Девелопмент». Первоначальным застройщиком было ООО «З Прогресс»: разрешение на строительство выдавалось 27.05.08 г., затем новое — 15.06.11 г. Право собственности на объекты незавершенного строительства было зарегистрировано в 2014 году. В 2016 году администрация Геленджика вновь предоставила участок в аренду на три года — с 16.03.16 г. по 16.03.19 г. — специально для завершения строительства апарт-отелей с общекурортной набережной и пляжной зоной.
В октябре 2016 года права и обязанности арендатора перешли к ООО «УК Торик-Апарт», которое с 07.07.17 г. стало называться ООО «МБФ Девелопмент». Право собственности компании на пять спорных объектов было зарегистрировано 13.09.16 г. При этом обстоятельство, которое позднее оказалось для собственника крайне неблагоприятным, не менялось годами: объекты имели готовность 9% еще в 2014 году и остались на том же уровне к моменту судебного разбирательства.
В этой части история гораздо сложнее обычного «изменили градостроительные правила».
Публичные органы действительно выдавали разрешения на строительство, а в 2016 году сама администрация предоставила землю именно для завершения апарт-отелей. Когда позднее муниципалитет попытался признать незавершенные объекты самовольными и снести их, Геленджикский городской суд отказал: строительство велось на основании разрешительной документации, а сведения о нахождении участка в первой зоне санитарной охраны в ЕГРН отсутствовали. Эти обстоятельства затем прямо воспроизводились арбитражными судами.
Однако последующие споры привели к другому важному выводу. По позиции арбитражных судов, участок не был позднее «переведен» администрацией из разрешенной для строительства территории в первую санитарную зону. Такой режим существовал нормативно еще на основании постановления Совета Министров РСФСР от 17.12.87 г. № 494, но длительное время не был надлежащим образом отражен в градостроительных документах и ЕГРН.
ООО «МБФ Девелопмент» пыталось оспорить указание первой зоны в градостроительном плане, ссылаясь в том числе на более раннюю судебную практику, где территория относилась ко второй зоне. Однако суды по делу № А32-6361/2022 признали действующим именно режим первой зоны. Этот вывод затем был использован и в споре об изъятии объектов.
С практической точки зрения это один из самых неприятных сценариев для инвестора: государственные органы годами действуют так, будто строительство допустимо, выдают разрешения и договоры аренды, а позднее выясняется, что параллельно существовал более старый нормативный запрет.
Нет, обычный гостиничный или апартаментный девелопмент с режимом первой зоны несовместим.
На момент рассматриваемых событий в первой зоне запрещались проживание и практически все виды хозяйственной деятельности, кроме непосредственно связанных с исследованием, использованием и охраной природных лечебных ресурсов. Допускались, в частности, сооружения для добычи и использования минеральных вод и лечебных грязей, насосные станции, трубопроводы, резервуары, бюветы, питьевые галереи, отдельные берегоукрепительные, противооползневые и противоэрозионные сооружения.
Дополнительно суды установили нахождение участка в водоохранной зоне Черного моря и ссылались на ограничения строительства апарт-отелей в пределах 500 метров от береговой линии.
Таким образом, собственник оказался в необычной ситуации: сами объекты незавершенного строительства были созданы законно и не признаны самовольными, но завершить их в первоначально задуманном виде стало практически невозможно.
Потому что юридическим основанием изъятия стала не санитарная зона сама по себе, а истечение предоставленного для достройки срока.
Арбитражный суд Краснодарского края решением от 30.01.23 г. по делу № А32-13653/2021 изъял у ООО «МБФ Девелопмент» все пять объектов путем продажи с публичных торгов и обязал компанию возвратить земельный участок администрации.
Механизм основан на статье 239.1 ГК РФ. Собственнику незавершенного строительства на публичной земле в предусмотренных законом случаях предоставляется возможность один раз получить участок без торгов для завершения объекта. ООО «З Прогресс», а затем его правопреемник по договору аренды получили такую возможность в 2016 году на три года. К 16.03.19 г. срок закончился, но степень готовности по-прежнему составляла 9%.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 18.05.23 г. оставил решение без изменения. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 12.09.23 г. по делу № А32-13653/2021 также подтвердил законность изъятия. 09.01.24 г. Верховный Суд РФ определением № 308-ЭС23-26025 отказал ООО «МБФ Девелопмент» в передаче жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам.
Да. Это одно из прямо предусмотренных законом оснований защиты.
Пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ не позволяет удовлетворить требование об изъятии, если собственник докажет, что нарушение срока строительства связано с действиями или бездействием государственных или муниципальных органов либо организаций, отвечающих за подключение объекта к инженерным сетям.
ООО «МБФ Девелопмент» пыталось использовать именно эту защиту. Компания ссылалась на действия администрации, в том числе на попытку снести недострой и на ограничения, исключившие дальнейшее строительство.
Однако спор был проигран прежде всего на фактах. Иск о сносе администрация предъявила 12.03.19 г., тогда как договор аренды заканчивался уже 16.03.19 г. Суды пришли к выводу, что за четыре оставшихся дня завершить объекты готовностью 9% было объективно невозможно независимо от действий администрации.
Кроме того, готовность объектов не менялась с 2014 года, а доказательств достаточной активности самого застройщика при оформлении необходимой разрешительной документации суды не увидели.
Для аналогичных споров это принципиально. Недостаточно доказать, что орган власти действительно нарушал права застройщика. Необходимо установить причинную связь: если бы нарушения со стороны власти не произошло, объект реально мог быть завершен в предусмотренный срок.
Именно поэтому в девелоперских судебных спорах огромное значение имеет хронология. Обращения за разрешениями, ответы администрации, приостановки, отказы, судебные обеспечительные меры и переписка должны позволять буквально по месяцам восстановить, кто и по какой причине задерживал строительство.
Объект не должен бесплатно перейти муниципалитету. Закон предусматривает его продажу на публичных торгах, после чего вырученные средства за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона перечисляются бывшему собственнику.
Поэтому торги для ООО «МБФ Девелопмент» — не формальный завершающий этап судебной процедуры, а непосредственный имущественный интерес. Использовать объекты для первоначального проекта компания уже не может, права на землю прекращены, а получить деньги за изъятую недвижимость она сможет только после ее реализации.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 12.09.23 г. по делу № А32-13653/2021 прямо объяснил смысл такого механизма применительно к этому спору: публичная продажа должна определить дальнейшую судьбу объектов с учетом ограничений использования участка и одновременно обеспечить собственнику компенсацию его затрат в случае продажи.
Потому что после окончания спора об изъятии сами публичные торги длительное время так и не состоялись.
04.12.25 г. ООО «МБФ Девелопмент» потребовало от администрации исполнить судебное решение. 27.02.26 г. администрация назначила осмотр и передачу объектов на 06.03.26 г., когда стороны и подписали акт приема-передачи.
После этого компания обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края уже с требованием признать незаконным бездействие администрации по непроведению торгов. Решением от 19.08.26 г. по делу №А32-24581/2026 суд отказал в удовлетворении заявления.
Суд исходил в том числе из того, что сама компания потребовала исполнения решения только в декабре 2025 года, а после этого администрация приступила к приемке объектов.
Но здесь возникает очевидный вопрос: почему действия самого бывшего собственника в декабре 2025 года должны объяснять отсутствие торгов в 2023–2025 годах, если изъятие через публичную продажу изначально инициировала именно администрация?
Суд первой инстанции ответил на этот вопрос положительно, однако мотивировка решения оставляет пространство для спора.
После обращения ООО «МБФ Девелопмент» администрация действительно начала совершать необходимые действия, и трехмесячный период между требованием от 04.12.25 г. и передачей объектов 06.03.26 г. сам по себе не выглядит чрезмерным.
Сложнее объяснить предшествующие два с лишним года. Именно администрация обратилась за изъятием объектов, доказала необходимость публичных торгов и получила вступивший в силу судебный акт. Поэтому логично ожидать, что после этого муниципалитет приступит к реализации избранного им же механизма.
В решении от 19.08.26 г. нет подробного анализа того, какие действия администрация предпринимала с момента вступления решения об изъятии в силу до конца 2025 года и существовали ли объективные препятствия для более раннего осмотра, приема, оценки и подготовки объектов к торгам.
На мой взгляд, апелляционная жалоба имеет смысл, хотя гарантированной перспективу отмены назвать нельзя.
Сильный аргумент компании — не нарушение какого-либо конкретного срока проведения торгов: закон действительно не устанавливает здесь простого правила «торги провести в течение 30 дней». Гораздо важнее другой вопрос — была ли разумная и подтвержденная причина, по которой исполнение судебного акта фактически не двигалось более двух лет.
В спорах об оспаривании бездействия публичного органа обязанность подтверждать законность своего поведения лежит на самом органе. Поэтому в апелляции имеет смысл поставить вопрос о доказательствах: что конкретно администрация сделала для исполнения судебного решения в 2023, 2024 и 2025 годах?
У позиции компании есть и слабое место. Формальное требование о проведении торгов было направлено лишь 04.12.25 г., после чего муниципалитет начал действовать. Апелляционный суд может счесть это подтверждением отсутствия незаконного бездействия либо, по меньшей мере, отсутствия достаточных оснований для выбранного способа защиты.
Практика по незавершенному строительству на публичной земле уже достаточно развита, поэтому спор «МБФ Девелопмент» нельзя считать единичным.
В деле №А63-18660/2018 Верховный Суд РФ рассматривал вопрос об однократном предоставлении земельного участка для завершения строительства. В определении № 308-ЭС19-25765 сформулирован подход, согласно которому после использования предусмотренной законом возможности достройки и истечения соответствующего срока может применяться механизм статьи 239.1 ГК РФ. Правовой подход по этому делу впоследствии учитывался и при рассмотрении спора «МБФ Девелопмент».
В другом значимом деле №А63-4067/2021 Верховный Суд РФ определением от 05.07.22 г. № 308-ЭС22-3699 рассмотрел уже обратную ситуацию — защиту собственника незавершенного объекта, когда публичный собственник земли своевременно не реализует механизм изъятия. Смысл позиции в том, что собственник недвижимости и публичный собственник участка не должны бесконечно оставаться в правовой неопределенности: полномочия органа на изъятие и права собственника на землю для завершения строительства взаимосвязаны.
На аналогичный подход Северо-Кавказского округа апелляционный суд в деле «МБФ Девелопмент» ссылался также применительно к делам № А63-7647/2021 и № А63-7660/2021.
Первый — проверка недвижимости для девелоперского проекта не должна заканчиваться выпиской ЕГРН, ГПЗУ и действующим разрешением на строительство. Особенно для курортных, прибрежных и иных территорий с повышенным количеством ограничений необходимо исследовать нормативную историю участка: санитарные округа, водоохранные зоны, ЗОУИТ, старые генеральные планы и ПЗЗ, акты советского периода и уже состоявшиеся судебные споры по той же территории.
Второй — при возникновении препятствий со стороны органов власти нельзя просто ждать окончания конфликта. Если администрация не выдает разрешение, меняет градостроительный документ, препятствует доступу к участку или требует прекратить строительство, необходимо сразу формировать доказательства причинной связи между этими действиями и невозможностью исполнить инвестиционный проект.
Третий — при покупке незавершенного объекта необходимо обязательно проверять историю аренды земли предыдущими собственниками. Возможность получить публичный участок без торгов для завершения строительства предоставляется не бесконечно. Если предусмотренный законом дополнительный срок уже использовал предыдущий собственник, покупатель может приобрести недвижимость вместе с серьезной проблемой: право собственности на недострой есть, а получить землю для его завершения повторно нельзя.
Четвертый — судебный спор может не закончиться даже после изъятия объекта. Если суд предписал реализовать недвижимость с публичных торгов, собственнику важно контролировать исполнение этого решения: иначе он может уже утратить возможность пользоваться активом, но годами не получить предусмотренную законом компенсацию.
Защита девелоперского проекта обычно начинается задолго до суда. Нужно проверить правовой режим земельного участка и объектов, историю разрешительной документации, основания предоставления публичной земли и ограничения использования территории. Для уже остановленного проекта важно восстановить полную хронологию действий застройщика и государственных органов и определить, можно ли доказать причинную связь между административными препятствиями и нарушением срока строительства.
В судебном споре предмет защиты зависит от стадии конфликта. Это может быть оспаривание отказа в предоставлении земли, ГПЗУ или градостроительного ограничения; защита от требования о сносе или изъятии объекта; понуждение публичного органа к совершению необходимых действий; взыскание убытков либо спор об исполнении уже принятого судебного решения.
В подобных делах редко работает подход «найти нужную статью закона». Суд сопоставляет несколько лет истории проекта, действия собственника и администрации, документы различных отраслей права и фактическую возможность строительства. Поэтому наиболее сильная позиция обычно строится вокруг доказанной последовательности событий: что собственник должен был сделать, что он действительно сделал и какое конкретное действие публичного органа помешало получить предусмотренный законом результат.
Да, если речь идет о публичном земельном участке и выполнены условия статьи 239.1 ГК РФ. В частности, такой риск существует, когда предоставленный для завершения строительства срок аренды закончился, а объект остался незавершенным. Изъятие производится не административным распоряжением, а по решению суда с последующей продажей объекта на публичных торгах.
Не автоматически. После продажи объекта с публичных торгов средства за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов должны быть переданы бывшему собственнику. Поэтому задержка аукциона способна напрямую затрагивать его имущественные интересы.
Можно, если доказать, что именно действия или бездействие органа власти стали причиной нарушения срока строительства. Для суда недостаточно самого факта конфликта с администрацией: необходимо показать причинную связь между конкретным препятствием и невозможностью закончить объект вовремя.
Нельзя ждать окончания аренды. Необходимо заранее проверить, сохраняется ли право на предоставление участка для завершения строительства, использовалось ли такое право предыдущим собственником, существуют ли основания для нового договора и имеются ли препятствия, ответственность за которые можно возложить на публичный орган.
Не всегда. Одно из главных обстоятельств — предоставлялся ли уже этот участок нынешнему или предыдущему собственнику для завершения строительства. Если предусмотренное законом однократное право уже реализовано, приобретение самого объекта может не дать покупателю права снова получить землю без торгов.
Да. Дело «МБФ Девелопмент» как раз показывает, что отсутствие ограничения в ЕГРН не всегда означает отсутствие самого правового режима. В сложном инвестиционном проекте необходимо анализировать нормативные акты, градостроительную документацию, ЗОУИТ и судебную историю участка.
Такое требование возможно, но заявителю потребуется доказать незаконность бездействия и нарушение своих прав. В деле № А32-24581/2026 первая инстанция отказала ООО «МБФ Девелопмент», однако вопрос о правомерности длительной паузы между вступлением решения об изъятии в силу и фактической подготовкой к торгам остается основным потенциальным предметом апелляционного обжалования.
Станислав Солнцев, юрист, управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры»
03.09.26 г.
Для настройки форм, перейдите в режим правки и кликните на "Изменить область"