Калининградский капкан: как иностранное гражданство осложнило наследование дома и земли

Наследование недвижимости кажется достаточно понятной процедурой: наследники обращаются к нотариусу, получают свидетельство о праве на наследство и оформляют имущество на себя. Но если наследники — иностранные граждане, а в состав наследства входит земельный участок в Калининградской области, ситуация становится значительно сложнее.

Именно с такой проблемой столкнулись наследники дома и земельного участка в Зеленоградске.

Дом у моря, который оказался непростым наследством

Бабушка наших клиентов всю жизнь прожила в Зеленоградске. Около десяти лет назад её близкие родственники переехали в Германию и впоследствии получили немецкое гражданство, но продолжали регулярно приезжать в Калининградскую область.

После смерти бабушки в наследство остались жилой дом и земельный участок, на котором он расположен.

Наследники своевременно обратились к нотариусу для принятия наследства. На первый взгляд, никаких сложностей возникнуть не должно было: круг наследников был определён, имущество также было известно.

Однако иностранное гражданство наследников существенно меняло ситуацию именно в отношении земельного участка.

Почему возникла проблема с землёй

Российское законодательство устанавливает специальные ограничения на приобретение иностранными гражданами земельных участков на приграничных территориях.

Согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, расположенными на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ.

Такой перечень утверждён Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26. В него входит в том числе Зеленоградский городской округ Калининградской области.

Получалось, что наследники могли принять наследство, однако сохранить земельный участок в собственности из-за своего иностранного гражданства не могли.

Что происходит, если иностранцу по наследству досталась земля, которой он не вправе владеть

Само по себе наличие установленного законом ограничения не означает, что земельный участок автоматически переходит государству.

Для таких ситуаций ст. 238 ГК РФ предусматривает специальный механизм. Если имущество оказалось в собственности лица по законным основаниям, но в силу закона не может ему принадлежать, собственник должен произвести его отчуждение в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен иной срок.

Если этого не сделать, вопрос может быть разрешён в судебном порядке. Имущество может быть принудительно продано с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передано в государственную или муниципальную собственность с возмещением его стоимости в установленном законом порядке.

Поэтому просто оформить наследство и оставить ситуацию без дальнейших действий было нельзя.

Дом и земельный участок — разные объекты недвижимости

Ключевым моментом стало то, что жилой дом и земельный участок юридически являются самостоятельными объектами недвижимости.

Ограничение, установленное для иностранных граждан на приграничных территориях, касается именно права собственности на земельные участки.

Поэтому ситуацию необходимо было решать отдельно в отношении каждого объекта наследства.

На жилой дом наследникам было выдано свидетельство о праве на наследство. Основная проблема оставалась с земельным участком под ним.

При этом требовалось найти решение, которое позволило бы соблюсти ограничения российского законодательства и одновременно сохранить недвижимость внутри семьи.

Какую стратегию выбрали

В решении вопроса был задействован родственник наследников, имеющий российское гражданство.

С его участием юристы выстроили схему дальнейшего оформления прав на земельный участок с учётом действующих ограничений для иностранных граждан.

Сам жилой дом при этом остался у иностранных наследников.

Для урегулирования отношений между членами семьи использовалась система взаимных обязательств и завещательных отказов.

Таким образом, задача заключалась не в попытке обойти установленный законом запрет на владение землёй иностранными гражданами, а в том, чтобы разграничить права на два самостоятельных объекта — дом и земельный участок — и найти допустимый способ оформления каждого из них.

[Для проверки юристом: необходимо уточнить и подробнее описать юридический механизм передачи/оформления земельного участка: какой именно договор был заключён с родственником, что подразумевается под «передачей права выкупа», возникало ли первоначально право собственности на участок у иностранных наследников и какие именно завещательные отказы использовались.]

Итог

Иностранное гражданство наследников не означало автоматической потери всей недвижимости.

Ограничение касалось земельного участка, расположенного на приграничной территории, поэтому дом и землю необходимо было рассматривать отдельно и выбирать допустимый законом способ оформления прав на каждый объект.

В результате наследники сохранили права на жилой дом, а вопрос с земельным участком был урегулирован с участием родственника — гражданина России.

Этот случай хорошо показывает, почему при наследовании недвижимости иностранными гражданами важно заранее проверить не только общие правила наследования, но и правовой режим конкретного земельного участка.

Частые вопросы

Может ли иностранный гражданин получить в наследство земельный участок в Калининградской области?

Получение имущества по наследству и возможность дальнейшего сохранения права собственности на него — разные вопросы. Если участок находится на территории, где иностранным гражданам запрещено иметь землю в собственности, необходимо учитывать установленные законом ограничения и правила отчуждения такого имущества.

Могут ли иностранцы владеть земельными участками в Зеленоградске?

Зеленоградский городской округ включён в перечень приграничных территорий, утверждённый Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26. В отношении земельных участков на таких территориях действует ограничение, предусмотренное п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ.

Нужно ли иностранцу продавать полученный по наследству земельный участок?

Если в собственности лица по законным основаниям оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, по общему правилу ст. 238 ГК РФ оно должно быть отчуждено в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен иной срок.

Может ли иностранный гражданин владеть домом в Калининградской области?

Ограничение, установленное п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ и Указом Президента РФ № 26, относится к земельным участкам. При наличии дома и участка правовой режим каждого объекта необходимо анализировать отдельно.

Что делать, если иностранному гражданину досталась недвижимость в Калининградской области

В первую очередь необходимо определить, какие именно объекты входят в наследственную массу и где расположен земельный участок. Затем — проверить, распространяются ли на эту территорию ограничения для иностранных граждан.

Если участок относится к территории, где иностранцы не могут владеть землёй на праве собственности, необходимо определить допустимый способ распоряжения им с учётом срока, установленного законодательством.

Особенно важно не рассматривать дом и землю как единый объект: правовой режим расположенного на участке здания и самого земельного участка может различаться.

Если вы получили в наследство недвижимость в Калининградской области и столкнулись с ограничениями из-за иностранного гражданства, рекомендуем заранее оценить правовой режим имущества и возможные варианты оформления прав.