Вопрос о том, как оформить землю в собственности и какова стоимости выкупа давно используемого, но никак не оформленного земельного участка, бьет все рекорды по популярности. Но для многих — это «темный лес» и юридические кущи, которые мы с удовольствием приоткроем для наших читателей.


Выкуп земельного участка под существующие здание, строение, сооружение

До принятия решения городского Совета депутатов Калининграда от 01.07.2015 г. № 190 «О порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках», стоимость определялась Законом Калининградской области от 21.12.2006 №105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», одинаково и для земель, принадлежащих Калининградской области, и для муниципальных и для тех, на которые госсобственность не разграничена. В настоящее время решение городского Совета депутатов Калининграда от 01.07.2015 № 190 регулирует порядок определения земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ «Город Калининград» при заключении договора купли –продажи земельного участка без проведения торгов. Закон Калининградской области от 21.12.2006 № 105 регулирует вопросы предоставления земли в собственность или аренду из земель Калининградской области, находящихся в государственной собственности, на которые собственность не разграничена.

Земли, государственная собственность, на которые не разграничена - это земли, формально принадлежащие Российской Федерации, но распоряжаются ими, как правило, местные власти.

Ни для кого не секрет, что бесплатная приватизации земли практически закончилась, а выкупная стоимость напрямую зависит от кадастровой стоимости. Многие землевладельцы жалуются, что кадастровая стоимость возросла на 10-20% (нормальное повышение), а в некоторых случаях – в несколько раз. Согласно распоряжения Правительства Калининградской области от 21.03.2025 № 92-рп «О проведении государственной кадастровой оценки на территории КО» в 2026 году будет проведена оценка в отношении всех земельных участков на территории Калининградской области, а в 2027 году – оценка в отношении всех зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

С 2014 года предусмотрен порядок оспаривания кадастровой стоимости (административный (досудебный) порядок и судебный). Процедура оспаривания (уменьшения) кадастровой стоимости выгодна для владельца земельного участка. Арендатор может законно снизить арендную плата, а собственник – земельный налог. Для тех, кто планирует выкупить земельный участок, почти всегда услуга по уменьшению кадастровой стоимости очень выгодна. В особенности это касается крупных земельных участков от 2000 кв.м.

С июля 2015 г. (с изменениями, внесенными в 2019 г.) вступило в силу указанное решение Горсовета Калининграда, которое установило следующие порядок определения выкупной цены при оформлении участка для законно застроенных земельных участков, находящихся в муниципальной собственности:

Категория

Обстоятельства застройки

Ставка

Юрлица и ИП

На земельном участке здания, строения, сооружения, если они были отчуждены из муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках они были возведены или реконструированы

2,5%

На земельном участке здания, строения, сооружения, если они были возведены вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности

2,5%

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

2,5%

Граждане и НКО

Если право собственности на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 г.) и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность

2,5%

Все остальные

При приобретении иных застроенных земельных участков

10-кратная ставка земельного налога

Ставка земельного налога как порядок определения выкупной стоимости применяется, если вы оформили право собственности на здание, строение или сооружение (приватизировали, выкупили, построили, признали на основании решения суда) после введения в действие Земельного Кодекса РФ, т.е. после 30 октября 2001 г., то выкупная стоимость зависит от того, что построено на вашем земельном участке:

Назначение земельного участка

Выкупная ставка

  • отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения и используемых для сельскохозяйственного производства;

  • занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ или приобретенных для жилищного строительства;

  • предоставленные под существующие гаражи, а также под строительство и для завершения строительства гаражей, в том числе расположенных в гаражных обществах;

  • приобретенные для ЛПХ (личного подсобного хозяйства), садоводства, огородничества или животноводства, а также для дачного хозяйства

3%

Занятые спортивными сооружениями — стадионами

1%

Остальные застроенные земельные участки

15%

Ставки земельного налога в Калининграде определены решением городского Совета депутатов Калининграда от 19.10.2005 N 346 (ред. от 30.10.2024) "Об установлении на территории города Калининграда земельного налога".

Оспорить кадастровую стоимость может любое юридическое или физическое лицо, чьи права нарушены в результате такой оценки. К примеру, кадастровая стоимость слишком высокая.

Административный порядок обжалования представляет собой обращение в ГБУ "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости".

Судебный порядок предполагает подачу искового заявления в Калининградский областной суд.

Автор: Селина Алёна, Станислав Солнцев, 11.08.2025 г. 

Требуется помощь юриста?
Запишитесь к нам на предварительную консультацию и узнайте точную стоимость услуг юриста по Вашему вопросу.