Солнцев и партнёры Солнцев и партнёры

В чем риск покупки «по заниженной цене»?


Запись эфира передачи "Правовой аспект" на радиостанции "Business FM Калининград":

Станислав Солнцев

Станислав Солнцев, управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры»

Мы продолжаем разбирать судебные дела в сфере предпринимательской деятельности. С нами по-прежнему управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры» Станислав Солнцев. Сегодня мы разберём несколько дел и ситуацию, которая по словам Станислава, весьма часто встречается как в бизнес-среде, так и просто в нашей обычной жизни. Речь идёт о покупке «по заниженной цене» и в особенности у будущего банкрота.

Раньше достаточно часто продавали квартиры и вообще недвижимость за 1 млн рублей, а иногда и ниже. Зачем это вообще делается?

К сожалению, и сейчас что обычные граждане, что предприниматели между собой по привычке, тут иначе не скажешь, продают недвижимость то за 1 млн рублей, то просто по заниженной цене. К примеру, сейчас продавать недвижимость ниже кадастровой стоимость смысла большого нет. Всё равно, если ты владел ею менее 5 лет, то заплатишь подоходный налог в 13%. Но, многие забывают, что платить надо с разницы между покупной и продажной стоимостью. Если стоимость продажи меньше кадастровой, то налог платится как если бы вы продавали за 70% от кадастровой стоимости. Иными словами – занижать стоимость меньше 70% от кадастровой нет никакой.

А такие сделки совершаются только с недвижимостью?

Конечно, уже не продают через «справку-счёт» автомобили и технику, хотя раньше это было популярно. К тому же почти все продавали опять же с целью уйти от оплаты налогов за 40-50, затем 250 тыс. рублей. Сейчас 250 тысяч – это налоговый вычет при продаже автомобиля. Но мы достаточно регулярно в своей практике встречаем, что транспорт, недвижимость, оборудование покупают по заниженной в 2-3, а то и 10 раз стоимость, но потом возникают проблемы.

А что за проблемы могут возникнуть? В случае судебного спора, как я понимаю, вернут не все деньги?

Да, действительно, если у вас не будет на руках хотя бы расписок о том, что вы передали бОльшую сумму, чем указано в договоре, то вы в случае оспаривания сделки получите только то, что написано в этом самом договоре. Когда я говорю «оспаривание сделки», я не имею в виду, что это произойдет обязательно.

Проблем с заниженной ценой несколько:

  1. сложно получить всё, что реально заплатили;

  2. в ситуации с банкротством вашего продавца – продажа вам имущества по заниженной цене, это красная тряпка для арбитражного управляющего и суда. Суть – потерять имущество и стать кредитором в банкротстве;

  3. вас могут признать недобросовестным приобретателем, и вы потеряете купленное имущество, т.к. заведомо знали, что оно продаётся по заниженной цене и в сомнительных целях;

  4. если вы продавец и выдаете расписку, то с вас могут попросить деньги по ней обратно.

Несколько лет назад наш клиент продал недвижимое имущество, но по договору заплатил лишь 2\3 от суммы сделки. Мой клиент, хоть и был предпринимателем, но покупал недвижимость на себя как физическое лицо. Выдал расписку, что получил 1 млн рублей «тоже по договору купли-продажи» и это помимо того, что в самом договоре значилась другая сумма. В итоге через пару лет покупатель недвижимости решил взыскать деньги с моего клиента, который выдал расписку. Первая инстанция взыскала, но вот в Калининградском областном суде, мы смогли доказать, что в действительности сделка была заключена и покупатель с продавцом согласовали бОльшую стоимость. Да, сделали это неправильно, не в договоре и стремились схитрить. Но забирать вот так деньги незаконно. В итоге мы смогли доказать, что по расписке деньги взыскивать нельзя. Но так удаётся далеко не всегда. Важны нюансы и детали.

Но тенденция такова, что сейчас идет вал банкротств, в т.ч. физических лиц и уберечься от оспаривания сделок с такими «продавцами» достаточно сложно. Естественно, тут имеют значения детали.

Так разве кто-то покупает имущество у банкрота?

Покажется это странным после того, что я рассказал минуту назад. Да, покупают – но с торгов, если это банкротство юрлица и возможно без торгов, если банкротство гражданина, и утвержден порядок реализации имущества. Да, это достаточно безопасно. Точно безопаснее, чем покупать машину по объявлению, пригнанную с соседнего региона и перепроданную 2 раза за прошлый месяц. Сейчас вся эта информация доступна публично.

Во-вторых, обычно покупают не у банкротов, а тех, кто ими становится через месяц, полгода или несколько лет. Вот в этом состоит высокий риск. Риск, который можно проверить лишь отчасти. К примеру, если ваш продавец распродаёт имущество за недорого, то стоит задать ему вопрос, почему это происходит? Поискать на сайте ЕФРСБ сообщения о предстоящем его банкротстве. Сейчас подают такие уведомления. Посмотреть картотеку арбитражных дел. Сайты районных судов, где он зарегистрирован и был зарегистрирован последние годы. Аналогично действовать стоит и с фирмами-продавцами, только там всё проще найти через Картотеку арбитражных дел по всей России.

Ваш риск сильно повышается, если вы родственники или в силу работы знаете о финансовом положении вашего продавца. К примеру, достаточно много банкротных дел, когда предприниматель продаёт своему родственнику недорого свою машину, квартиру, дом, дачу и другое имущество. А если в этот период он уже был неплатежеспособен по смыслу закона о банкротстве, то есть не мог заплатить 500 тыс. и более в течение 3 месяцев, то существует риск того, что такая сделка будет оспариваться. Сейчас у нас идет несколько таких дел и сохранить такие сделки весьма сложно. К примеру, если вы не тот самый родственник, а просто купили у следующим на очереди недвижимость или машину. Тут очень важно купить её по реальной цене, которая хотя бы не будет отличаться более, чем на 20-30% от рыночной стоимости. Потом арбитражный управляющий будет делать оценку на дату продажи и пытаться вернуть имущество. Если вы докажите, что добросовестный приобретатель, то риск минимален. Но вы хотите арест своего имущества и споры по полгода-год? Но если вам не повезло купить у непосредственно банкрота, то есть риск того, что имущество попросту заберут, продадут, а вы получите не очень нужное вам право стать кредитором и получить свою долю от продажи всего имущества банкрота.

Можете привести ещё успешный пример из своей практики по таким делам?

Пару лет назад у нашего клиента пытались забрать строительную технику, которую продал директор банкрота. Самое интересное, что компания, для которой купил наш клиент технику, задолжала по меркам бизнеса не очень большую сумму, около 500 тыс рублей. Однако именно это и стало причиной банкротства, которое длилось несколько лет и в результате с директора, он же владелец, взыскали почти 1,5 млн рублей убытков за неправильно выведенные деньги в пользу себя. В итоге конкурсный управляющий в силу своих обязанностей начал предъявлять иски ко всем, кто вызывал у него сомнения – заниженная стоимости, за несколько месяцев до банкротства, «родственные связи» директора с покупателями имущества. В итоге нам не только удалось доказать, что сумма, за которую купил наш клиент в целом вполне рыночная, хотя для этого пришлось активно изучить вопрос оценки специфического оборудования, но и убедить директора банкрота рассчитаться с долгами перед основным кредиторов и погасить расходы на банкротство. В итоге это привело к ожидаемому результату – арест с имущества был снят, а само имущество было освобождено от каких-либо притязаний.

Похожие публикации

Похожие услуги

Комментировать

Всплываюшие формы

Для настройки форм, перейдите в режим правки и кликните на "Изменить область"


Кнопки в контактах

Калиниград
Form ID: kontacts_kaliningrad_callback
Заказать звонок
Подтвердите что вы не робот

Форма отправлена

Спасибо! Мы свяжемся с вами в ближайшее время


Москва
Form ID: kontacts_moscow_callback
Заказать звонок
Подтвердите что вы не робот

Форма отправлена

Спасибо! Мы свяжемся с вами в ближайшее время


Барнаул
Form ID: kontacts_barnaul_callback
Заказать звонок
Подтвердите что вы не робот

Форма отправлена

Спасибо! Мы свяжемся с вами в ближайшее время